AG de clôture des comptes durant la crise sanitaire : les délibérations à distance restent possibles

Afin de faciliter la vie des sociétés en ces temps de crise sanitaire, l’ordonnance 2020-321 du 25 mars 2020 avait introduit, sur le fondement de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020, des mesures dérogatoires concernant les réunions des assemblées et organes dirigeants des entreprises. Le décret n°2021-255 du 9 mars 2021 proroge aujourd’hui la possibilité de délibérer à distance jusqu’au 31 juillet 2021.

Adapter la vie des sociétés aux restrictions

L’ordonnance adapte « les règles de réunion et de délibération des assemblées et organes dirigeants des personnes morales et entités dépourvues de personnalité morale de droit privé en raison de l’épidémie de covid-19 ».

Le champ d’application de ce texte ne pourrait donc être plus vaste. Son article 1er donne une liste non exhaustive des entités concernées : cela concerne les sociétés civiles (SCI, SEL, SCM, SCP….) et commerciales (SARL, SAS, SNC, SA…), les porteurs de valeurs mobilières (bons de souscription d’actions (OBSA), des obligations convertibles en actions (OCA), des obligations remboursables en actions (ORA) ou des bons de souscription de parts de créateurs d’entreprise (BSPCE) ou de titres financiers, les groupements d’intérêt économique (GIE) et les groupements européens d’intérêt économique (GEIE), les coopératives (SCOP ou SCIC), les mutuelles, unions de mutuelles et fédérations de mutuelles, les sociétés d’assurance mutuelle et sociétés de groupe d’assurance mutuelle.

Conférence téléphonique ou audiovisuelle

L’ordonnance du 25 mars 2020 rend possible la tenue de l’assemblée à huis clos lorsque les mesures restrictives en vigueur à la date de la convocation de l’assemblée ou de sa réunion font effectivement et concrètement obstacle à la présence physique de ses membres. Dans ce cas, les membres participent et votent à l’assemblée selon d’autres modalités, comme le vote par correspondance ou le vote donné par représentant. 

Pour favoriser le dialogue, au vu de la persistance de la crise sanitaire, il est préférable d’avoir recours à une conférence téléphonique ou audiovisuelle. Même si les statuts ne le prévoient pas, le régime dérogatoire mis en place vous le permet. à titre exceptionnel. La conférence doit permettre l’identification de ses membres et garantir leur participation effective pour toutes les réunions des organes collégiaux d’administration, de surveillance ou de direction. Cette possibilité est également ouverte pour les assemblées générales statuant sur les comptes annuels. L’assemblée générale peut ainsi se tenir sans présence physique des participants : cela comprend les associés, ou actionnaires, ou les commissaires aux comptes si votre société en a nommé (par obligation légale ou volonté des dirigeants de l’entreprise).

Le texte précise que, pour que l’assemblée soit valable, le dispositif doit au minimum permettre la transmission de la voix des participants, avec la garantie d’une transmission continue et simultanée des délibérations. La visioconférence n’est donc pas obligatoire, une conférence téléphonique suffit.

Pour garantir l’information des participants à une AG, tous les membres concernés doivent être prévenus de la date et de l’heure de l’assemblée, ainsi que de ses modalités au moins 3 jours ouvrés avant la réunion.  L’information peut être effectuée par tout moyen : courrier électronique, voie postale…

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La création d’une SASU : guide express en 4 étapes

La société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) est la forme juridique la plus utilisée par les créateurs d’entreprise. Dans les statistiques du registre du commerce et des sociétés (RCS), elle représente environ 40 % des sociétés immatriculées chaque mois. Cette forme de société commerciale dispose de statuts juridiques qui permettent à l’entrepreneur de définir des règles de fonctionnement adaptées à son activité. Enfin, elle permet d’ouvrir le capital social à de nouveaux actionnaires en devenant simplement une SAS.

En infographie, le résumé des étapes à réaliser pour créer votre SASU

Retrouvez notre guide complet de la SASU

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Immatriculations d’entreprises au RCS en Février 2021 : les chiffres

En février 2021 (chiffres accessibles plus tardivement que d’habitude), les statistiques de Datainfogreffe relèvent un peu moins de 23 000 immatriculations de sociétés commerciales. Ce chiffre ne prend pas en compte les sociétés civiles.


La nature juridique la plus immatriculée reste la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU). Le registre du commerce et des sociétés (RCS) en a enregistré 9 902. Le nombre de SAS immatriculées en février atteint le chiffre de 6 323 créations. Les deux modalités de la SAS (unipersonnelle et pluripersonnelle) représentent les deux tiers des créations de sociétés commerciales : 40 % pour la SASU et 27 % pour la SAS.


Avec 15 % pour la société à responsabilité limitée (SARL) et 16 % pour l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL), ces deux formes juridiques restent encore assez largement utilisées par les dirigeants d’entreprise. La SNC dont les statuts sont assez spécifiques est logiquement peu utilisée : environ 2 % des sociétés immatriculées en février 2021.

Forme juridiqueFévrier 2021Février 2020Variation 2021 / 2020
SASU 9 092788915,25%
SNC 43037016,22%
SAS 6 323518222,02%
SARL 3 4143569-4,34%
SARL à associé unique (EURL) 3 60034883,21%
Autres 1257371,23%
Total 22 9842057111,73%

D’après les statistiques cumulées des greffes, un peu plus de 10 000 sociétés civiles ont été immatriculées en février. Par ailleurs les registres des greffes indiquent un volume de presque 24 000 entreprises individuelles immatriculées au cours de ce même mois.
Au global, les registres du commerce et des sociétés (RCS) font état de 56 435 entreprises immatriculées en février 2021.

Source : Ces chiffres proviennent du site Datainfogreffe et du site Infogreffe.fr. Le site est édité par le GIE Infogreffe, service public reprenant les informations fournies par les greffes de France. Les données utilisées sont issues du RCS (Registre des Commerces et des Sociétés).

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Mouvement de titre

Dans les SAS (Société par Actions Simplifiée), SA (Société Anonyme) ou SCA (Société en Commandite par Actions), les actionnaires reçoivent, en contrepartie de leurs apports au capital social, des actions. Les actions sont réparties entre les actionnaires proportionnellement au montant de leur apport. Il s’agit de titres négociables avec une valeur nominale dépendant de la part qu’elles représentent dans le capital social.  

La cession d’actions subit-elle des restrictions ? 

En règle générale, la cession d’actions est libre, hormis dans le cas où les statuts sociaux fixent des règles restrictives, telles que : 

  • La clause d’incessibilité : elle empêche la cession des actions, elle doit par conséquent être d’une durée raisonnable et justifiée par un intérêt légitime. Pour la SAS en particulier, les statuts peuvent empêcher la cession des actions pour une durée maximale de 10 ans (L227-13 Code de commerce). Le non-respect de cette clause entraîne la nullité de la cession. 
  • La clause de préemption : elle donne la priorité de rachat des actions aux actionnaires en place. 
  • La clause d’agrément : elle soumet la cession d’actions au bénéfice d’un nouvel actionnaire à l’autorisation préalable des actionnaires en place. 

Le mouvement de titre est la matérialisation d’un transfert d’un ou plusieurs titres d’une SAS, SA ou SCA vers un tiers futur actionnaire ou un actionnaire. Il doit obligatoirement suivre deux étapes :  

  • La rédaction d’un ordre de mouvement de titres et l’inscription au registre des mouvements 

L’ordre de mouvement de titres est indispensable aux formalités de validation de cession d’actions et à l’inscription au registre des mouvements de titres de la société, selon le Code de Commerce (article L. 228-1). 

Voilà un exemple d’ordre de mouvement : 

Mouvement : 

  • Nature du mouvement : cession, etc., 
  • Nature des titres : actions en pleine propriété, etc., 
  • Nombre de titres, 
  • Date de cession, 
  • Date de jouissance. 

Donneur d’ordre : cédant 

  • Identité ou dénomination sociale, 
  • Numéro de compte, 
  • Adresse ou domiciliation du siège social, 
  • Gestionnaires des titres. 

Bénéficiaire : cessionnaire 

  • Identité ou dénomination sociale, 
  • Numéro de compte, 
  • Adresse ou domiciliation du siège social, 
  • Gestionnaires des titres. 

Ordre de mouvement 

  • Le cédant (donneur d’ordre) demande que soit réalisé ce mouvement, envers le cessionnaire désigné. 
  • Date et lieu de rédaction de l’ordre : 
  • Signature du cessionnaire, précédée de la mention « Bon pour transfert d’actions ». 

Société émettrice 

  • Mouvement inscrit sur le registre de mouvement de compte le : 
  • Remarques, 
  • Visa et date du visa, 
  • Identité du signataire habilité, 
  • Signature. 

L’écriture d’un mouvement de titre est réalisée à partir des éléments fournis par l’ordre de mouvement. C’est à partir de cette écriture que le transfert de propriété des titres est validé. 

Si la signature d’un ordre de mouvement fait l’objet d’une clause statutaire, il devient incontournable et s’il n’y a pas d’ordre de mouvement de titre, il n’y a pas de cession de titre.  

Le registre des mouvements de titre de la société permet donc de retracer, chronologiquement, l’ensemble des mouvements de titre qui concernent la société. Ce registre doit être déposé au greffe du Tribunal de Commerce qui a immatriculé la SA, la SCA ou la SAS (SASU) afin d’être coté et paraphé.  

Les informations inscrites pour chaque mouvement de titre sont les suivantes : 

  • Date de la cession, 
  • Identité et l’adresse (personne physique) ou dénomination sociale et domiciliation du siège social (personne morale) du cédant, 
  • Numéro d’identification de l’actionnaire, 
  • Catégories des titres, 
  • Valeur nominale des titres, 
  • Nombre de titres, 
  • Nature du mouvement de titre : cession, vente forcée, nouvel apport au capital social, donation, etc., 
  • Identité et l’adresse (personne physique) ou dénomination sociale et domiciliation du siège social (personne morale) du bénéficiaire du mouvement de titres. 

Le format physique du registre doit être adapté à un classement chronologique et assurer la protection de chaque inscription (perte). 

Les formats reliés comme le classeur, le livre ou le carnet sont préférables aux feuillets volants. Le concept de la chemise où fiche après fiche les mouvements de titres sont classés est acceptable mais peu sûr (il y a un risque de perte de fiche). 

  • L’enregistrement de la cession au service des impôts des entreprises (SIE) 

La cession d’actions doit être enregistrée dans le délai d’un mois à compter de la date de l’acte au service des impôts. Le coût de l’enregistrement est de 0,1 % du montant du prix de vente des titres. 

Cette démarche implique le remplissage du formulaire Cerfa 2759-SD (n° 10408*16 – Cession de droits sociaux non constatée par un acte à déclarer obligatoirement). Dans la mesure où le Cerfa est complété, l’acte de cession écrit n’est plus nécessaire. Pourtant, la majorité des sociétés rédigent les deux. 

Si ces démarches semblent trop complexes à l’actionnaire novice, il peut se faire conseiller auprès de son Centre de Formalités des Entreprises (CFE) ou auprès des professionnels disponibles en ligne sur les nombreux sites internet compétents : expert-comptable, juriste, formaliste, avocat, etc.

Les SCI de colocation

Afin d’investir à plusieurs dans un projet immobilier et de mettre le bien en colocation, on peut envisager de créer une société civile immobilière (SCI). Les revenus locatifs seront ensuite répartis entre les associés de la SCI de colocation. Ce type de location constitue toujours la résidence principale des colocataires. 

La colocation, quelles sont les règles ? 

  • Un seul contrat de colocation est signé par tous les colocataires (bail unique) qui s’engagent à respecter les mêmes obligations envers le propriétaire. Le contrat de colocation est majoritairement un contrat de location meublée. 
  • Le propriétaire a l’obligation de fournir un logement décent et d’effectuer les réparations qui lui sont imputables. 
  • Les colocataires signent souvent une clause de solidarité (ou indivisibilité) face au défaut de paiement des loyers, charges ou réparations locatives. Chaque locataire devient ainsi responsable de l’intégralité des sommes dues. 
  • Les colocataires sont tenus de s’assurer au titre de l’assurance multirisque habitation. 
  • Un dépôt de garantie est versé à l’entrée dans les lieux, il représente au maximum un mois de loyer, hors charges, pour une location vide et 2 mois, hors charges, pour une location meublée. 
  • Le propriétaire est en droit de demander la caution d’un proche de chaque locataire ou une caution pour l’ensemble.  
  • Le congé de départ donné par les colocataires peut être commun ou ne concerner qu’un seul d’entre eux. Les conditions de la colocation ne changent pas mais si le locataire partant est remplacé, un avenant au contrat est nécessaire.  
  • S’il existe une clause de solidarité, le congé du propriétaire peut être adressé à un seul des colocataires pour l’ensemble de la colocation. 

La SCI (Société Civile Immobilière) de gestion-colocation 

L’objet social de la SCI de gestion-colocation est civil, ce qui soumet la Société Civile Immobilière à l’Impôt sur le Revenu (IR).

La SCI de gestion-colocation a pour but de mettre en colocation un bien immobilier. Ces activités de location non meublée étant considérées comme des activités non commerciales, la SCI de colocation peut bénéficier d’avantages fiscaux intéressants : 

  • Régimes fiscaux plus avantageux pour les locations vides, en tant que résidences principales : régime Pinel par exemple ;
  • Diminution des droits de succession : transmissions régulières de parts sociales de manière progressive ; 
  • Déclaration foncière déficitaire si les revenus locatifs sont inférieurs aux charges : une portion des revenus fonciers de l’année en déficit vient en déduction des revenus fonciers des années suivantes ; 
  • Régime fiscal de l’Impôt sur le Revenu (IR) : la SCI de colocation est dite transparente, chaque associé est imposé à proportion de sa participation au capital social.

Cas particulier : SCI de colocation meublée 

L’alinéa 4 de l’article L 110-1 du Code de Commerce définit la colocation meublée comme une activité commerciale. Si l’activité de colocation meublée est autorisée pour les SCI, la loi, et plus particulièrement l’article 206, § 2 du Code Général des Impôts, leur impose dans ce cas, d’abandonner le régime fiscal de l’impôt sur le revenu (IR) pour adopter celui de l’impôt sur les sociétés (IS). Les loyers perçus dans une colocation meublée doivent être déclarés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC).  

Pour conserver le régime de l’impôt sur le revenu (IR), la SCI doit remplir deux conditions : 

  • Le montant des revenus fonciers hors taxe issus de la colocation meublée reste inférieur à 10 % du revenu global de la SCI. Cependant, s’il arrive que ce seuil soit dépassé de façon occasionnelle, le régime fiscal de l’IR n’est pas menacé. 
  • L’activité commerciale de colocation meublée ne constitue qu’une activité secondaire non habituelle. Le caractère de l’activité secondaire est apprécié selon la fréquence et la durée des colocations. 

Si ces critères ne sont pas remplis, la société est commerciale par son objet, elle devra être assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS) pour l’ensemble de ces bénéfices. 

La Société Civile Immobilière ne peut, en principe, bénéficier du statut de « Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ». 

Les formalités de création d’une SCI de colocation 

  • Rédaction et signature des statuts de la SCI par les associés fondateurs ; 
  • Publication d’une annonce légale de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL) ou tout autre support habilité (SHAL) ; 
  • Dépôt du dossier de demande d’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés (RCS) au Centre de formalités des entreprise (CFE), au greffe du tribunal de commerce compétent ou au guichet unique électronique. Celui-ci doit notamment comprendre le formulaire Cerfa M0 rempli.

Après immatriculation de la société au Registre du commerce et des sociétés (RCS), un extrait K-bis est édité et adressé au gérant de la SCI. Ce document atteste de l’existence juridique de la SCI, qui acquière la personnalité morale.

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La holding

Assez méconnu en France, le concept anglo-saxon de holding peut vite susciter l’incompréhension. Toutefois, à mesure que le terme se popularise, il devient primordial de comprendre l’objet et le fonctionnement général d’une société holding.

Qu’est-ce qu’une holding ? Quels sont les avantages et les inconvénients de cette structure ? Explications.

La définition de la holding (société mère) 

La holding en tant que telle n’a pas, en droit français, de définition légale ni de statut juridique défini. En réalité, il s’agit d’une société mère, qui détient la majorité du capital d’une autre société, la société fille (ou filiale). Ainsi, la société mère exercer un contrôle unique sur ses filiales, en tire des bénéfices et éventuellement, cède une partie de ses titres afin de réaliser des plus-values.  

L’objet social (activitéde la holding 

Deux formes de sociétés holding sont mentionnées dans le Code Général des Impôts, avec des objets sociaux différents : 

  • La holding « passive » (pure)  

Elle a simplement pour objet la détention de parts sociales ou actions dans le but de les gérer. 

  • La holding « active »/d’animation (impure)

Contrairement à la holding « passive », l’objet de la holding « active » ne se résume pas à la détention de parts sociales ou actions. La holding exerce des activités commerciales ou industrielles, soit en interne, soit sous la forme de prestations aux filiales (conseil, comptabilité, trésorerie, assistance administrative, etc.). La holding active est bien plus impliquée dans la gestion de ses filiales, dont elle définit la politique économique. 

Les avantages de la holding 

  • La société holding centralise la gestion et l’orientation des sociétés du groupe en donnant le rôle de dirigeant à une personne morale unique. 
  • La holding permet au groupe d’accéder facilement aux emprunts.  

Les organismes de financement accordent plus aisément des crédits à la holding afin qu’elle investisse dans les sociétés du groupe à des conditions intéressantes. L’intérêt de la holding réside donc en partie dans l' »effet de levier » financier qu’elle suscite.

  • La holding dispose d’un régime fiscal mère-fille adapté :  

Les dispositions de l’article 216 du Code Général des Impôts (CGI) permettent d’éviter la double imposition des dividendes des filiales au titre du régime de l’Impôt sur les Sociétés (IS). De plus, l’article 145 du Code Général des Impôts (CGI) indique que la société détenue à plus de 5 % du capital par une autre société est considérée comme société fille ou filiale.  

  • Le régime fiscal de l’intégration : il permet à la holding d’être l’unique société redevable de l’Impôt sur les Sociétés, pour l’ensemble du résultat réalisé par le groupe (les bénéfices des unes venant compenser les déficits des autres). Pour être soumises à ce régime fiscal, la holding doit détenir 95 % des sociétés filles et les exercices comptables doivent être ouverts et fermés aux mêmes dates pour toutes les sociétés, y compris la holding. Société mère (holding) et société fille doivent, toutes deux, être soumises à l’impôt sur les sociétés (IS).
  • Pour acquérir les titres des sociétés filiales, la holding contracte un emprunt tout en libérant des liquidités pour lesdites sociétés. Le règlement est réalisé grâce aux dividendes : le total annuel est réintégré au résultat fiscal de la holding (c’est le régime de l’intégration fiscale). 

Les inconvénients de la holding 

  • Comptes consolidés et nomination de deux commissaires aux comptes en charge de certifier lesdits comptes. 
  • Suppression potentielle de la taxation au taux réduit : pour éviter cet inconvénient, la holding doit détenir ses filiales en « râteau » et non en « cascade ». En effet, les sociétés filles peuvent bénéficier du taux réduit de 15 % de l’IS dans les conditions habituelles, alors que les « petites-filles » (filiales d’une première filiale de la holding) n’y ont pas accès.
  • Une filiale qui bénéficie du statut de Jeune Entreprise Innovante (JEI) doit être filiale de la holding et non pas sous-filiale (petite-fille). 
  • Si, moins 5 ans après avoir souscrit au capital social d’une société opérationnelle, l’actionnaire fait des apports à la holding, il doit rembourser à l’Etat la réduction d’impôt dont il a bénéficié l’année de l’apport. 
  • Si le seul revenu de la holding est l’encaissement des bénéfices, la TVA imputable aux achats ne peut pas, en principe, être déduite. 

Si la holding a des salariés, elle paie la taxe sur les salaires, qui peut aller jusqu’à 10 % du montant total des rémunérations des dirigeants.

Le choix du statut juridique de la holding :  

  • Société civile : la responsabilité des associés est illimitée, ils sont indéfiniment responsables sur leurs biens personnels du passif de la société. L’objet social est limité au domaine civil comme la gestion d’un patrimoine immobilier ou la location d’appartements détenus en copropriété. La société civile ne peut exercer une activité commerciale. Les comptes ne font pas l’objet d’un dépôt à la fin de chaque exercice comptable. 
  • Société commerciale : la responsabilité des associés est généralement limitée à leurs apports au capital social. La nomination d’un commissaire aux apports est, en principe, obligatoire et le représentant légal doit déposer les comptes annuels. 

Parmi les sociétés commerciales, on retrouve notamment la société à responsabilité limitée (SARL), la société par actions simplifiée (SAS) et sa forme unipersonnelle (la SASU), ainsi que la société anonyme (SA). Dotant les associés d’un grande liberté quant à l’organisation et au fonctionnement de la société, le choix de la SAS est fréquent. Pour les entreprises de plus petite envergure et qui n’ont pas un fort potentiel de développement, la modalité unipersonnelle (SASU) est également envisageable.

Création d’une société holding 

La création d’une holding implique de respecter les mêmes démarches que pour tout autre type de société : 

  • Rédaction et signature des statuts par les associés fondateurs : il est essentiel de bien définir l’objet social de l’entreprise. Le montant du capital social doit être supérieur au minimum légal pour la forme sociale choisie (37 000 euros pour une SA, 1 euro pour une SAS ou SARL).
  • Publication d’une annonce légale de création dans un Journal d’Annonces Légales (ou sur un support habilité à publier des annonces légales), du département du siège social de l’entreprise.
  • Dépôt du dossier de constitution auprès du greffe du Tribunal de Commerce ou du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) compétent. Depuis le 1er avril 2021, le dépôt peut également être effectué sur le guichet unique électronique. Le dossier d’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés (RCS) doit notamment comprendre le formulaire Cerfa M0 adapté à la forme juridique de la société.

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Créer une SCPI (Société civile de placement immobilier)

La Société Civile de Placement Immobilier est une des structures de placement dont le rendement reste élevé malgré la crise. En 2021, il devrait s’élever à 4%. L’investissement dans les SCPI reste ainsi judicieux et il implique une bonne compréhension de leur structure. 

Définition de la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) 

Le Code Monétaire et Financier (article L214-114) définit la SCPI comme une société ayant pour « objet l’acquisition […] et la gestion d’un patrimoine immobilier affecté à la location« . La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un support de placement, un investissement collectif dont la base est formée des actifs immobiliers des associés.  

La SCPI est une société qui rassemble de l’épargne auprès d’un public d’investisseurs, chacun d’entre eux devenant associé de la SCPI. L’objectif est d’acquérir des immeubles et de les gérer en location pour reverser les revenus générés aux porteurs de parts, les associés.  

Les investisseurs sont au minimum 2 lors de la création de la SCPI et ils peuvent être des milliers sur un ensemble immobilier conséquent. Ils ne sont pas propriétaires du bien qui reste la propriété de la SCPI. L’avantage de la SCPI pour les associés est que le marché immobilier est plus stable que les différents marchés financiers. C’est un acteur majeur de l’activité économique, ne serait-ce qu’en termes de créations d’emploi.  

Sur le plan juridique, la SCPI a le statut d’une société civile et non pas d’une société commerciale. Elle a été créée en France par la loi du 31 décembre 1970. 

Comment créer une SCPI ? 

L’objectif de la SCPI est d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie pour partager les bénéfices ou le profit de l’économie qui en résulte. Les associés de la Société Civile de Placement Immobilier contribuent à ses pertes. 

La SCPI doit remplir ces 4 conditions  : 

  • montant minimum du capital social : 760 000 € ; 
  • agrément de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) ; 
  • garantie bancaire approuvée par l’AMF ; 
  • gestion assurée par une société de gestion.

La procédure de création  

  • Rédaction des statuts de l’entreprise (article 1835 du Code Civil) : rédigés par écrit, ils définissent les rapports entre les associés et informent sur la forme juridique, l’objet social, l’appellation, la durée de vie de la société …  
  • Assemblée générale désignant les membres du Conseil de surveillance et désignation, par le Conseil de surveillance, du Président et Vice-Président de la SCPI.
  • Constitution du capital social de la SCPI et dépôt des fonds.

Le montant minimum imposé est de 760 000 euros (article L. 214-88, Code Monétaire et Financier). Les associés réalisent des apports au capital social qui peuvent être des apports en nature, en numéraire (euros) ou en industrie.  

Le capital social de la SCPI peut être fixe ou variable. Si le capital est fixe, son montant maximal est défini et, lorsqu’il est atteint, la SCPI n’accepte plus aucune souscription. Malgré cela, la souscription de parts sociales est possible en se tournant vers le « marché secondaire » où certains investisseurs immobiliers revendent leurs parts. Si le capital est variable, ces contraintes de souscription n’existent pas. 

  • Publication d’une annonce légale dans un journal d’annonces légales habilité dans le département du siège social de la SCPI. La publication en ligne est aujourd’hui possible. Il faut conserver l’attestation de parution.   
  • Dépôt du dossier de demande d’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés (RCS) de la Société Civile de Placement Immobilier auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) ou du greffe du Tribunal de Commerce compétent. Celui-ci doit notamment comprendre :  
    • Exemplaire des statuts daté et signé en original par le représentant de la société ; 
    • PV de l’assemblée générale désignant les membres du Conseil de surveillance, certifié conforme ;
    • PV du Conseil de surveillance désignant le Président et le Vice-Président, certifié conforme ;
    • Attestation de dépôt des fonds ;
    • Liste des souscripteurs (nombre d’actions et sommes versées par chaque souscripteur) ;
    • Justificatif d’occupation régulière des locaux du siège social (titre de propriété, bail commercial, facture d’électricité …) ;
    • Attestation de parution de l’annonce légale ; 
    • Pouvoir du représentant de la société de gestion, signé en original et daté de moins de 3 mois ;
    • Pour les membres du Conseil de surveillance personnes physiques : photocopie d’une pièce d’identité, déclaration de non-condamnation et attestation de filiation ; 
    • Pour les membres du Conseil de surveillance personnes morales et la société de gestion : extrait K-bis original de moins de 3 mois ;
    • Déclaration au Registre des bénéficiaires effectifs ;
    • Pour les commissaires aux comptes : lettre d’acceptation de la mission et justificatif d’inscription sur la liste des CAC.

Le dossier peut être déposé en ligne. Une fois la société immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), elle sera dotée d’un extrait K-bis qui permettra de prouver son immatriculation. 

Quelle SCPI créer pour réduire le montant de son imposition ? (SCPI fiscales) 

La création d’une SCPI fiscale peut être un moyen de réduire le montant de son impôt. Il s’agit en particulier des SCPI de type Malraux, Pinel et « déficit foncier ».  

  • SCPI Malraux : elle a pour objet la réparation et entretien d’immeubles « anciens et classés » pour les remettre en location. La réduction d’impôts (jusqu’à 30 %) est conditionnée par le pourcentage de la souscription allouée aux travaux, et celui alloué à l’acquisition. 
  • SCPI Pinel : elle procède à l’achat d’immeubles rénovés ou neufs, puis à leur location. La réduction d’impôt (de 12 à 21 %) dépend de la durée de détention des parts sociales par l’investisseur. 
  • SCPI « déficit foncier » : c’est une société d’acquisition, d’entretien ou de réparation de biens immobiliers nécessitant des travaux, destinés à la location. Le mécanisme de calcul de la réduction d’impôt est basé sur le montant du déficit foncier imputable sur la totalité des revenus de l’investisseur. 

Quelle SCPI créer pour augmenter ses revenus ? (SCPI de rendement ou SCPI de plus-value) 

Contrairement à la SCPI fiscale, les SCPI de rendement et de plus-value sont dédiées à la location à usage professionnel. 

  • La SCPI de rendement : elle est « fiscalement transparente » si elle opère essentiellement une activité de location nue. Les bénéfices touchés par l’investisseur sont imposés au barème de l’impôt sur les revenus. La SCPI ne paie alors pas d’impôt elle-même. 
  • Le SCPI de plus-value : elle a pour objet l’acquisition à bas prix et la revente d’immeubles afin de réaliser une plus-value. La réduction d’impôt sur la plus-value dépend du prix de cession de l’actif et de la durée de détention des parts sociales. Après 22 ans, l’exonération d’imposition sur les revenus est totale. Après 30 ans, l’exonération des prélèvements sociaux est totale.

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