Qu’est-ce que le démembrement de parts sociales en SCI ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique dont la caractéristique principale est de faciliter l‘acquisition ou la gestion d’un ou plusieurs bien immobiliers.

Elle doit être obligatoirement constituée par deux associées au minimum, et sa création doit faire l’objet d’une annonce légale dans un journal habilité du département de son siège social.

Autre caractéristique essentielle de la SCI : il est possible d’opérer ce que l’on nomme un « démembrement des parts sociales ». Ce mécanisme est particulièrement utile et intéressant dans un cadre familial, mais encore faut-il en saisir la définition. De quoi s’agit-il ? Et pourquoi y recourir ? Tour d’horizon du démembrement en SCI.

Le démembrement de parts sociales en SCI

Toute SCI a une valeur qui est son capital social. Et comme une société à responsabilité limitée (SARL), ce capital social est composée de parts sociales, réparties entre les associés. Dans la SCI, ces parts sociales ont la particularité de pouvoir être démembrées.

Le démembrement des parts sociales d’une Société Civile Immobilière (SCI) est un mécanisme particulièrement utile pour protéger les droits d’un associé ou pour transmettre des parts tout en optimisant sa fiscalité. Plus précisément, le démembrement consiste à séparer la pleine propriété en deux éléments : l’usufruit, et la nue-propriété.

En droit français, il est ainsi possible de conserver la propriété d’un bien, tout en faisant bénéficier à un tiers l’usage de son bien. Mais comment réaliser ce démembrement de parts sociales, et en quoi est-il avantageux d’y recourir dans le cadre d’une SCI ?

Définition juridique des éléments constitutifs de la propriété

Du point de vue du droit, la propriété d’un bien est divisée en trois éléments :

  • L’usus du bien, correspondant au droit d’occuper ce bien, c’est à dire d’y vivre ;
  • Le fructus du bien, correspondant à la possibilité de profiter du fruit du bien, c’est à dire des revenus générés par ce bien. Par exemple : les loyers d’un appartement ;
  • Et enfin l’abusus, correspondant au droit d’abuser du bien, donc d’en disposer. Par exemple : en le vendant.

En France, ces trois éléments ont été regroupés en deux définitions de la propriété, qui sont d’une part l’usufruit, et d’autre part la nue propriété. Dans le code civil, un bien est donc composé de ces deux éléments qui constituent la pleine propriété.

En résumé, démembrer un bien correspond donc à le séparer en deux éléments de propriété distincts. En regroupant ces éléments, qui sont d’une part l’usufruit et d’autre part la nue-propriété, on reconstitue ainsi à nouveau la pleine propriété.

Le mécanisme du démembrement est particulièrement intéressant dans deux cas :

  • Pour optimiser fiscalement sa succession
  • Pour protéger les parts sociales d’un associé

(Crédit photo : istock)

Le transfert de siège social : guide express en 3 étapes

Le siège social, adresse de la direction effective de l’entreprise, est fixé dans les statuts au moment de sa création. Au cours de la vie de la société, il peut s’avérer nécessaire de le déplacer, notamment pour des raisons financières. Le respect de la procédure de transfert est impératif pour informer les tiers du changement qui vient d’être effectué.
Attention toutefois, cette procédure ne s’applique qu’aux transferts de siège à l’intérieur du territoire français !


En infographie, le résumé des étapes à respecter pour transférer le siège social de votre entreprise.

(Crédit photo : iStock)