La Société Civile Immobilière (SCI) est la forme juridique la plus adaptée pour gérer et transmettre dans les meilleures conditions son patrimoine immobilier. Elle permet également d’opérer ce que l’on appelle un « démembrement de parts sociales », mécanisme particulièrement utile dans des situations bien définies.
Zoom sur deux cas de figure pour lesquels le démembrement est particulièrement intéressant.
Cas pratique n°1 : la protection du conjoint survivant en cas de foyer recomposé
Dans le cas d’un couple recomposé qui procède à l’achat en SCI d’une résidence principale, le recours au démembrement de parts sociales peut s’avérer particulièrement pertinent pour se protéger l’un et l’autre en cas de décès.
En effet, les enfants issus du premier mariage sont les héritiers naturels de chacun des deux nouveaux conjoints. Trois cas de figure se dessinent donc dans l’hypothèse du décès d’un des deux conjoints :
- Dans l’hypothèse d’un achat en nom propre (c’est à dire sans constitution de SCI), 50 % de la propriété achetée revient automatiquement aux héritiers naturels du conjoint défunt, et le conjoint survivant conserve ses parts.
- Dans l’hypothèse de la constitution d’une SCI sans démembrement de parts, le conjoint survivant conserve ses parts, et les parts du conjoint décédé sont quant à elles partagées entre les héritiers naturels.
- Dans l’hypothèse de la constitution d’une SCI avec démembrement croisé des parts sociales, le conjoint survivant récupère 100 % des parts sociales et peut continuer à jouir du logement sans être évincé de la succession.
Qu’est-ce que le démembrement croisé de parts sociales ?
Un démembrement croisé des parts sociales d’une SCI va permettre de protéger le conjoint survivant, dans le cas d’une mésentente entre les enfants et le conjoint survivant (qui n’est pas la mère ou le père naturel des héritiers en question).
Dans cette hypothèse, avant que le décès ne survienne, chaque conjoint associé de la SCI aura 50 % des parts en usufruit et 50 % en nue-propriété. Ainsi, en cas de décès, l’usufruit détenu par le défunt s’éteindra de fait, et ira rejoindre la nue-propriété des parts sociales détenues par le conjoint survivant. Le conjoint survivant se verra donc attribuer la pleine propriété du bien.
Cas pratique n°2 : une transmission de patrimoine familial
Lorsqu’on est propriétaire de parts sociales en SCI familiale, il est tout à fait possible de commencer à les transmettre à ses enfants.
Dans ce cas de figure, il est en l’occurrence courant d’envisager de les démembrer en conserver l’usufruit, (par exemple, les revenus locatifs), mais en transmettant uniquement la nue-propriété à ses enfants.
Bon à savoir : il existe un barème en droit fiscal, édité par l’administration française (dont vous pouvez retrouver ici un simulateur officiel), qui précise la valeur (en pourcentage) de la nue-propriété et celle de l’usufruit en fonction de l’âge du donateur au moment de la transmission de parts.
Pourquoi est-ce fiscalement avantageux de procéder au démembrement de parts de son vivant ?
Prenons un bien immobilier d’une valeur de 100.000€. Entre 50 et 60 ans, l’usufruit vaut 50 % et la nue-propriété vaut 50 % (selon le barème de l’administration fiscale). Si on prend en compte l’abattement de donation au profit des enfants à hauteur de 100.000€ tous les 15 ans. En donnant 100 % du total de ses parts sociales à hauteur de 100.000€, un donateur entre 50 et 60 ans fera le plein de l’abattement possible en cas de donation. Cela signifie que les prochains dons ne pourront bénéficier d’aucun abattement durant les 15 prochaines années.
En revanche, dans l’hypothèse de la transmission de la nue-propriété, c’est à dire 50 % des parts donc 50.000euros. Il restera une réserve de 50.000 euros, ce qui laissera la possibilité au donateur de donner d’autres parts sociales d’autres SCI par exemple. Dans cette hypothèse, vous conservez en plus l’usufruit du bien donc les revenus locatifs, ce qui permet de transmettre progressivement son bien à ses héritiers, dans les meilleures conditions possibles.
Autre avantage conséquent : au décès du donateur, l’usufruit qu’il détenait s’éteint en même temps que l’usufruitier. En conséquence, les parts sociales restantes vont être transmises tout naturellement au détenteur des parts en nue-propriété, sans qu’il n’y ait de frais de succession supplémentaires à payer.
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