Créer une SCI – Société Civile Immobilière

Vous souhaitez constituer une société dédiée à la gestion d’un bien immobilier sans les contraintes liées à une société à caractère commerciale et pourquoi pas, exercer cette activité en famille ? La société civile immobilière (SCI) est la structure juridique la mieux adaptée pour votre projet.

Ce guide vous permettra de cibler le type de SCI qui répondrait le mieux à vos attentes, soit une SCI classique de gestion et/ou de location, une SCI de famille ou une SCI d’attribution.

Sommaire :
– présentation des caractéristiques de chaque type de SCI
– rédaction des statuts
– toutes les démarches de création
– liste des pièces à fournir et liens utiles

La société civile immobilière a une existence juridique à compter de son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés du Greffe, sachant que la détermination du Greffe se fait par rapport à la ville du siège social.

Les caractéristiques de la SCI :

La SCI est composée au minimum de deux associés personnes physiques (majeurs ou non, le cas échéant, ils sont représentés par une personne majeure, française ou non) ou morales. La SCI est constituée dans le but d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier et ne peut avoir un caractère commercial, il ne s’agit donc pas d’une structure juridique commerciale.

La fiscalité d’une SCI permet de déduire du montant de revenu imposable (montant du chiffre d’affaire annuel généré par la SCI) :

  • les intérêts versés aux associés
  • les coûts engendrés par des travaux

La SCI est imposable sur le revenu (loyers), néanmoins elle est considérée comme “transparente” car les revenus fonciers générés sont répartis aux associés proportionnellement à leurs participations. Lorsqu’une SCI est en déficit, le montant de ce dernier est répercuté sur le revenu fiscal global des associés jusqu’à 10 700 €/an.

La SCI facilite la transmission du patrimoine au sein des familles pour les raisons suivantes :

  • les enfants peuvent être associés dès lors qu’ils sont représentés par un majeur;
  • la valeur transmise est basée sur l’actif net, c’est à dire, une fois que les dettes sont déduites.

Il est permis, à chaque parent, de céder à chaque enfant, jusqu’à 31 395 € tous les 6 ans sans que ce montant leur soit imposable. La Loi permet également de donner la nue-propriété des parts de la SCI (les parents restent donc les usufruitiers). La valeur de la nue-propriété est fixée par un barème fiscal.

La SCI permet de se prémunir des éventuels inconvénients que peuvent présenter un bien indivis notamment lorsque les associés sont en désaccord, le gérant est toujours en mesure de décider des opérations relatives à la gestion courante de l’entreprise.

Il existe plusieurs types de SCI :

  • la SCI « classique de gestion et/ou de location » : elle peut servir de complément à une activité commerciale du fait que la SCI peut posséder, gérer et administrer l’immeuble qui est exploité par la société commerciale (EURL, SARL…). Elle peut être à capital fixe ou capital variable, cette dernière permettant une flexibilité dans les entrées et sorties des associés sans recourir aux formalités nécessaires dans les autres structures juridiques.
  • la SCI « de famille » : elle a la particularité d’être constituée uniquement d’associés provenant de la même famille (jusqu’au quatrième rang). Chaque membre représente une partie d’un patrimoine immobilier commun. Elle permet entre autre de résoudre certains problèmes liés à l’indivision (statut dans lequel se retrouvent les héritiers après un décès), les droits de donation, les droits de succession… Cette SCI requiert généralement l’intervention d’un notaire.
  • la SCI « d’attribution » : elle permet la construction ou l’acquisition d’un bien immobilier dans le but de le partager via des lots entre les associés soit en usufruit, en nue-propriété ou en pleine propriété, elle contribue donc à faire du profit. Une fois la totalité des lots distribuée, la SCI peut être dissoute, ce qui signifie la réussite de l’opération.

La gérance peut être tenue par un ou plusieurs gérants associé(s) ou non et nommé(s) statutairement ou dans un acte séparé. Les diverses décisions prises au cours de la vie sociale sont en assemblée générale (ordinaire, extraordinaire ou mixte), c’est-à-dire que seuls les associés décident des modifications statutaires tout en respectant les règles de majorité prévues dans les statuts ; à défaut l’unanimité l’emporte.

Le capital social peut être fixe ou variable ; les apports peuvent être effectués en numéraire (argent), en nature (ex : bien immobilier) ou en industrie (ex : compétence technique) sachant que le nombre de parts n’est calculé qu’avec des apports en numéraire et en nature. Les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés. En cas d’éventuelles dettes imputées à la SCI, les associés sont indéfiniment responsables, au prorata des parts qu’ils possèdent, envers les créanciers qu’ils devront rembourser sur leur propre patrimoine.
La SCI est soumise soit à l’impôt sur le revenu soit à l’impôt sur les sociétés.

Rédiger les statuts d’une SCI

La SCI ne déroge pas à la rédaction des statuts, ces derniers recensent les règlements et le fonctionnement de la société, c’est pourquoi il est important de les rédiger avec minutie. Il faut être prudent aux clauses qui peuvent être ajoutées aux statuts car c’est souvent lors de désaccords, décès…que certaines clauses sont soulevées et peuvent poser problème. Les statuts peuvent être rédigés sous seing privé (appelés acte sous seing privé) ou à l’aide d’un notaire (appelés acte notarié ou acte authentique). Ils comportent entre autre toutes les informations identitaires de la société telles que la dénomination (il est possible de vérifier la disponibilité de ce nom sur le fichier national de l’INPI), l’adresse du siège social, l’objet social (obligatoirement lié à l’immobilier), les apports, le capital social, la durée (maximum : 99 ans) mais également les articles « d’anticipation » tels que la transmission des parts, la rémunération du gérant, la succession lors d’un décès, la dissolution de la SCI…
Un exemplaire original des statuts est reçu par tous les associés après que chacun d’eux est paraphé chaque page des statuts et signé la dernière.

Les démarches de création

Le gérant dispose d’un mois à compter de la signature des statuts constitutifs pour procéder à leur enregistrement au service des impôts des entreprises (qui est déterminé grâce à l’adresse du siège social de la SCI ou l’adresse personnelle du gérant) afin qu’il y soit apposé la mention d’enregistrement caractérisée sous forme de tampon ou d’étiquette. Les droits d’enregistrement ne prennent en compte que les droits de timbre. Il faut prévoir au moins quatre exemplaires originaux (un exemplaire sera conservé par le service des impôts après enregistrement, un qui sera déposé au Greffe et un sera conservé au siège social). Le service des impôts déterminera les droits d’apports que la SCI devra payer dans un délai de trois mois.
Un avis de constitution devra ensuite être inséré dans un journal habilité par la préfecture dans le département du siège social de la SCI. Cet avis devra comporter les informations identitaires de la société (forme juridique, dénomination, capital social, adresse du siège social, objet social, identité et adresse du (des) gérant(s), durée de la société et le Registre du Commerce et des Sociétés dans lequel elle sera immatriculée).
Une fois l’attestation de parution de l’annonce reçue, le dossier d’immatriculation devra être transmis au greffe du Tribunal de commerce et des sociétés afin que ce dernier délivre, dans les jours qui suivent, l’extrait K bis de la société (document officiel qui atteste l’existence juridique de la SCI).

Liste des pièces à fournir :

  • Formulaire M0 société civile à télécharger sur le lien suivant dont les 2 premiers exemplaires sont à envoyer au Greffe dûment remplis et signés séparément
  • Un exemplaire des statuts signé, daté et apposé de la mention d’enregistrement aux impôts
  • Un acte de nomination du/des gérants si ce(s) dernier(s) n’est (ne sont) pas nommé(s) dans les statuts
  • Copie recto verso de la pièce d’identité en cours de validité et déclaration de non-condamnation du (des) gérant(s)
  • Si de nationalité française : copie recto verso de la carte nationale d’identité, ou une copie des pages du passeport ou un extrait de l’acte de naissance
  • Si de nationalité étrangère : copie du titre de séjour en cours de validité
  • Pour les associés : copie recto verso de sa pièce d’identité (française ou étrangère) en cours de validité puisque chaque associé doit être déclaré sur le formulaire M0
  • Une attestation de parution de l’annonce légale ou copie de la page de publication dont le formulaire adéquat est disponible sur le lien ci dessous :
  • Un justificatif de domiciliation : ex : facture EDF, facture de téléphone, acte de propriété ou bail…

Liens utiles :

Formulaire M0 :
https://www.infogreffe.fr/societes/documents/10179/21271/94-FormulaireM0societecivile.pdf/421727a4-655e-47c0-8e19-68ea2f913254

Déclaration de non condamnation pénale avec filiation :
https://www.infogreffe.fr/societes/formalites-entreprise/telecharger-formulaires-formalites-entreprise.html