Les caractéristiques générales de la Société Civile de Placement Immobilier
Cette forme de société civile immobilière comporte une particularité fondamentale. En effet, une SCPI est cotée en bourse. Elle fait appel à l’épargne public et appartient à la catégorie de organismes de placement collectifs (OPC). Malgré ces caractéristiques spécifiques, la constitution de la SCPI est soumise aux mêmes règles de publicité légale que les sociétés commerciales. Sans la parution d’une annonce légale de constitution, elle n’aura pas d’existence juridique.
La première étape est donc celle de la constitution de la société à proprement parler pour et par ses fondateurs (ou promoteurs). Une fois la personne morale immatriculée, les parts de la SCPI peuvent être proposées via à une offre au public de ses titres auprès des investisseurs.
Le but des associés d’une SCPI est de réaliser un investissement immobilier par l’intermédiaire de parts du capital social. Les parts d’une SCPI sont des instruments financiers, dont la valeur minimale est fixée à 150 euros. Cette valorisation est réalisée par un expert en évaluation.
Les revenus générés par les loyers perçus sont ensuite reversés aux associés. L’avantage pour les associés est qu’ils ne sont pas concernés par la gestion de l’immeuble. Il peut s’agir d’immeubles à usage commercial (bureaux, commerces, hôtels ou résidences hôtelières…). On parle alors de SCPI d’entreprise. Mais il existe aussi des SCPI d’habitation qui investissent dans des logements.
La création d’une SCPI
La création de la SCPI est opérée par une société de gestion. Elle constitue la société et vend les parts auprès d’investisseurs institutionnels (banques, assurance par exemple) et / ou de l’épargne public via la bourse. C’est également la SCPI qui gère et administre les immeubles, les signatures des baux (bail commercial, bail locatif).
La responsabilité des associés d’une SCPI ne peut être mise en cause que si la société elle-même n’a pas respecté ses engagements. Chaque associé est responsable dans la limite de sa participation au capital, avec un maximum de deux fois cette part.
La stabilité financière de la SCPI
Pour garantir la stabilité de la société et la sécurité des associés investisseurs, les conditions pour créer une SCPI sont plus exigeantes que celles d’une simple SARL ou SAS. La loi a posé les règles suivantes :
• capital social minimum de 760 000€, composé de parts d’une valeur minimale de 150 euros,
• agrément de l’Autorité des marchés financiers (AMF),
• garantie bancaire approuvée par l’Autorité des marchés financiers (AMF),
• obligatoirement être gérée par une société de gestion.
Les formalités pour la création d’une SCPI
Par ailleurs, pour que la SCPI puisse réellement être opérationnelle, des formalités spécifiques sont obligatoires. Par rapport à celles d’une simple société civile immobilière (SCI), après la rédaction et la signature des statuts, les associés de la SCI doivent effectuer les démarches suivantes :
• réalisation des formalités de publicité et immatriculation au RCS ;
• agrément de la société de gestion par l'AMF.
Pour que la SCPI puisse proposer ses parts à une ou plusieurs offres au public, elle doit avoir :
• libéré intégralement son capital social ;
• nommé un expert immobilier en assemblée générale, sur proposition de la société de gestion acceptée par l'AMF ;
• obtenu une garantie financière, acceptée par l'AMF ;
• rédigé une note d'information visée par l'AMF.
