Une forme juridique souple en fonction du contexte

Comme pour toute personne morale, le fonctionnement d’une SCI repose sur ses statuts juridiques. Faisant partie des sociétés civiles, la SCI permet aux associés de définir assez librement le contenu des statuts. Le mode de décision, de nomination du ou des gérants ou d’agrément des associés peut être très spécifique au projet. Par exemple, il peut s’agir d’une SCI familiale dans laquelle les statuts intégreront clairement cette particularité.

La SCI est déclinée en plusieurs autres formes qui permettent son utilisation par des particuliers ou des professionnels. Le code civil propose les formes suivantes :

·         SCI de gestion pour acheter, louer et gérer un ou plusieurs biens immobiliers ;

·         SCI d’attribution pour l’acquisition puis son fractionnement entre les associés qui en ont la propriété ainsi que la jouissance ;

·         SCI construction-vente (SCCV) pour un projet de promotion immobilière avec construction d’un immeuble destiné à être vendu ;

·         SCI familiale pour gérer et préparer la transmission d’un bien immobilier.

Des statuts adaptés à chaque cas

Pour être valables, les statuts de votre SCI doivent au minimum contenir les informations suivantes :

-           Dénomination sociale,

-           Définition de son objet social,

-           Durée de la société (99 ans maximum),

-           Adresse du siège social,

-           Montant du capital social et sa composition (détail des apports par nature…),

-           Mode de prise des décisions en assemblée générale (majorité, quorum),

-           Nom du ou des gérants, si nommé(s) dans les statuts.

D’autres clauses peuvent être ajoutées pour correspondre aux besoins des associés. Certaines peuvent être définies pour que l’agrément des associés ne soit pas soumis à la règle de tous les associés.

Les statuts serviront également à la rédaction de l’annonce légale indispensable à l’immatriculation de la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Les principes de la SCI

Société civile par définition, la SCI ne peut pas contenir d’activité commerciale dans son objet social. Ce principe ne concerne pas la SCCV, qui par contre doit être dissoute dès que l’objet social (fin de la commercialisation de l’immeuble) est rempli.

Le capital social est librement défini par les associés, sans minimum légal. Il doit être réparti en parts sociales de valeur égale et peut être variable si les associés le souhaitent.

La SCI peut être gérée par une ou plusieurs personnes, associées ou non. Une personne morale peut être nommée gérant. Comme pour d’autres points des clauses particulières peuvent concerner le gérant : modalités de désignation et révocation, durée du mandat, pouvoirs de décision, rémunération éventuelle…

La nomination d'un gérant peut se faire dans les statuts ou plus tard dans un acte séparé.

Formalités de création et immatriculation

Afin que votre SCI soit effectivement dotée d’une personnalité morale, vous devez réaliser plusieurs démarches et formalités juridiques.

·         Rédaction des statuts

·         Réunion du capital social

·         Insertion dans un journal d'annonces légales

·         Formulaire M0 rempli et signé.

L’annonce légale contient au minimum les informations suivantes figurant dans les statuts de la SCI :

-       la raison sociale ou la dénomination sociale suivie, le cas échéant, de son sigle ;

-       la forme juridique et s’il y a lieu, le statut légal particulier auquel elle est soumise ;

-       le capital social (avec mention particulières si capital variable) ;

-       l'adresse du siège social ;

-       l’objet social (indiqué sommairement) ;

-       la durée de la société ;

-       le montant des apports en numéraire, et / ou en nature (avec description et évaluation) ;

-       l’identité du gérant et des personnes ayant le pouvoir général d’engager la société envers les tiers ;

-       le greffe du tribunal où la société sera immatriculée.