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Quel est l’objet et quelle est la durée d’une SCCV ?
La société civile de construction vente (SCCV), ou SCI de construction vente, est uniquement constituée dans le but de construire et de vendre un bien immobilier, comme le définit le code de la construction et de l’habitat (CCH, art. L. 211-1). C’est dans son objet social que les associés de la SCCV définissent l’activité de la société. Une fois immatriculée, l’activité réelle de la société doit bien correspondre à celle d’une SCCV. C’est l’activité réelle qui sera prise en compte en cas de litige. La responsabilité du ou des gérants serait alors engagée.
Par défaut, le droit définit une durée de 99 ans pour une personne morale. Dans le cas d’une SCI familiale, cette durée peut être atteinte. Dans le cas d’une SCCV, la durée mentionnée dans les statuts peut être de 99 ans. En pratique, dès la fin de la construction et de la vente de l’immeuble, les associés vont procéder à la dissolution et à la liquidation de la SCCV.
C’est le respect de cet objet social spécifique défini dans les statuts qui permet à la société de forme SCCV d’être assujettie, par dérogation, à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC (CGI, art. 239 ter). Appartenant à la catégorie des sociétés civiles, la SCCV relève du droit commun du code civil, avec en complément, le code de la construction et de l'habitation.
Quelles sont les caractéristiques de la SCCV ?
Comme toutes les sociétés civiles, les associés d’une SCCV disposent d’une liberté assez large pour définir l’organisation et le fonctionnement de la société. Les caractéristiques principales de cette société sont les suivantes :
La SCCV ne nécessite aucun capital minimum. Ce dernier pourra ne pas être libéré en totalité lors de la constitution. Il peut être fixe ou variable.
Les apports sont possibles en espèces, en nature ou en industrie.
La société est assujettie au régime des sociétés de personnes.
La société peut être administrée par une ou plusieurs personnes, associées ou non.
Les formalités de création sont assez simples. Les statuts sont rédigés librement (acte sous seing privé ou acte notarié).
Quelles sont les conditions et les obligations d'une SCCV ?
La première condition d’application du régime particulier dont bénéficie la SCCV est que la société ait pour objet la construction d’un ou plusieurs immeubles. Le code civil ne pose pas de conditions particulières concernant la destination de l’immeuble : il peut s’agir d’habitation, de commerce, ou de bâtiment à usage industriel. Une SCCV peut réaliser plusieurs programmes simultanément ou successivement (par tranches). En revanche, une SCCV n’est pas prévue pour plusieurs projets à différentes dates. A l’issue de la commercialisation, les associés doivent dissoudre et liquider définitivement la SCCV.
La vente des immeubles est obligatoire. Le code spécifie bien que « Les immeubles construits par elles ne peuvent être attribués, en tout ou en partie, en jouissance ou en propriété, aux associés, en contrepartie de leurs apports, ceci à peine de nullité de l'attribution. » (article 1er de la Loi n° 71-579 du 16 juillet 1971 relative à diverses opérations de construction).
Comment créer une SCCV ?
Les étapes pour créer une SCCV ou SCI de construction-vente sont identiques à celles des autres formes de personne morale.
Après avoir bien défini le projet de construction et de vente, les associés rédigent et adoptent les statuts de la société. Pour cela, ils s’appuient sur l’ensemble des caractéristiques de leur projet.
La constitution du capital social est une étape importante. Chaque associé doit faire le dépôt de son apport au capital social (en numéraire ou en nature). En cas d’un apport en nature (terrain par exemple), son évaluation doit être bien validée par tous les associés. Un commissaire aux apports peut être sollicité pour cela, et c’est obligatoire si la valeur de l’apport en nature dépasse la valeur de 30.000 euros. La répartition du capital social est faite en fonction de la participation de chaque associé de la SCCV.
L’adresse du siège social de la SCCV doit être décidée pour figurer dans les statuts. Elle définit le ressort juridique de la société, c’est-à-dire la ville du tribunal dont elle dépend. Il est possible d’utiliser l’adresse d’une entreprise ou celle d’un des associés, ou une solution de domiciliation.
Les associés doivent nommer un ou plusieurs gérants et ont la possibilité d’attribuer des pouvoirs de décision particuliers ou limités en fonction de leurs préférences.
La durée d’une SCCV est librement fixée par ses associés. Si le projet dure plus longtemps que prévu dans les statuts, il est toujours possible de proroger la durée de la société.
Avant de réaliser les formalités d’immatriculation sur le guichet unique, il faut publier l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL), en ligne ou au format papier. Le tarif de parution est identique quel que soit le support ou journal choisi. Il faut simplement veiller à ce que le site internet ou journal soit bien habilité dans le département du siège social de la SCCV. La plateforme de publication d’annonces légales vous guide et ne vous propose que les JAL habilités dans le département qui vous concerne.
Il est ensuite possible de déposer un dossier d'immatriculation sur le guichet unique. Il faut disposer de tous les justificatifs nécessaires pour que le dossier soit bien validé. Après quelques jours, la société va ainsi recevoir un extrait K-bis prouvant sa personnalité juridique. Le projet immobilier peut commencer. La SCCV existera jusqu’à sa dissolution et liquidation une fois l’immeuble construit et totalement vendu.
