Cession de droit au bail : comment ça marche ?

 Toute entreprise locataire d’un local et titulaire d’un bail commercial peut opter pour une cession de ce dernier. À ce titre, le cédant a le choix entre une cession du bail seul ou une cession de l’ensemble du fonds de commerce, dont les locaux font obligatoirement partie. Chacune de ces solutions comporte évidemment ses propres formalités et obligations, qui nécessitent de bien connaître certaines questions d’ordre juridique. De même, il faut pouvoir s’assurer que le contrat de location ne contient aucune clause allant à l’encontre de toute cession. Afin de mieux connaître les caractéristiques de cet acte et appréhender simplement les démarches nécessaires, faisons un point rapide sur la cession de droit au bail. 

La définition de la cession de droit au bail 

La cession de droit au bail permet à une entreprise, locataire d’un local, de céder son bail commercial (et les droits inhérents à celui-ci) à tout cessionnaire intéressé, en échange d’une indemnité précisée dans l’acte juridique qui en découle. Toutes les conditions et obligations dont bénéficiait le premier locataire sont transmises au second. Le locataire cède son bail mais ne cède pas son fonds de commerce. 

Bien qu’il soit possible de transmettre le droit au bail à titre gratuit, il s’agit d’un acte relativement rare, car derrière celui-ci se cache souvent une réelle valeur patrimoniale, liée au bâtiment en lui-même et à sa localisation. 

Dans tous les cas, le locataire doit obligatoirement obtenir l’accord du bailleur, exactement comme le prévoit tout contrat de location. Ce dernier ne peut d’ailleurs pas contenir une clause empêchant toute cession du bail commercial mais peut contenir des conditions encadrant cette démarche. De même, le locataire cédant doit être juridiquement capable de céder son droit au bail, et être à même de le prouver à l’acquéreur. 

Si le bailleur donne son agrément pour la cession de droit au bail, le cessionnaire conserve les droits et obligations du cédant, et doit s’acquitter lui aussi du versement d’un loyer. Pour le propriétaire du local, ce changement n’a donc aucune réelle importance, puisqu’il s’agit uniquement de la substitution d’un locataire à un autre. 

Les conséquences de la cession pour le cédant, le cessionnaire et le bailleur 

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, la cession de droit au bail n’exempte pas le locataire cédant de ses obligations sur le local commercial. En effet, ce dernier reste généralement co-débiteur du bailleur, grâce à une clause de solidarité qui le lie au cessionnaire. Le but ? Garantir le règlement des loyers et des charges au propriétaire. 

Cette clause a cours durant toute la durée du bail commercial, y compris en cas de renouvellement tacite, et le locataire cédant ne retrouve sa liberté qu’à l’expiration du contrat de location, ou après le congé du locataire cessionnaire. 

Néanmoins, pour protéger le cédant, la loi et le droit français ont pris des dispositions, dont une limite de 3 ans à la clause de solidarité, et cela, dès le jour de cession du bail. De même pour le cessionnaire, puisqu’en cas de défaut de paiement, le bailleur doit l’informer dans les 30 jours qui suivent la date d’exigibilité. Ainsi, le propriétaire doit rester vigilant, puisqu’il n’y a pas de réel délai de prescription pour réclamer un loyer impayé. 

Les formalités de la cession de droit au bail 

Comme tout acte juridique, la cession de droit au bail est encadrée par certaines formalités obligatoires. Parmi ces dernières, on retrouve notamment la signification de cession au bailleur et la tenue d’un état des lieux d’avant signature, entre le cédant et le cessionnaire. En cas de manquement à ces obligations, la cession de droit au bail ne pourrait pas être opposée aux tiers. En d’autres termes, la cession ne serait pas nulle, mais elle n’aurait aucune valeur aux yeux de certains interlocuteurs, à l’image du bailleur. Ce dernier pourrait même refuser tout renouvellement du bail, une fois celui-ci arrivé à son terme. Ainsi, la cession doit être notifiée au bailleur par courrier recommandé ou en ayant recours à un huissier. Exception faite si la cession est déjà acceptée par le bailleur dans l’acte. 

À noter que quelques éléments importants doivent figurer sur la signification au bailleur, comme les identités du locataire cédant et du locataire cessionnaire, ou encore la date d’effet de la cession de droit au bail. Enfin, l’acte de cession doit être enregistré auprès des impôts compétents, dans un délai d’un mois après sa signature, et en échange du paiement des taxes et droits applicables. Cet enregistrement permet une fois de plus l’opposabilité aux tiers.