Cession du droit au bail

Le droit au bail est un élément du fonds de commerce. Il fait partie des éléments incorporels. Le détenteur en est le locataire qui peut ainsi occuper les lieux et y exercer son activité. Sa valeur est fonction de l’activité, mais pour certains commerces, la possession du droit au bail est stratégique.

Qu’est-ce que le droit au bail ?

Commençons par définir le droit au bail. Il s’agit d’un élément incorporel du fonds de commerce, qui appartient au locataire sortant et qui a une valeur patrimoniale. Posséder un droit au bail permet de succéder à un commerçant dans le même local et de bénéficier d’un droit de renouvellement du bail.

Le droit au bail constitue une indemnité qui peut être versée dans le cadre d’une cession de fonds de commerce, ou en indépendamment de la vente du fonds. Le bénéficiaire de l’indemnité sera le locataire sortant, c’est-à-dire le vendeur du fonds commerce.

Économiquement, le bail du local commercial peut être aussi important que la clientèle du fonds de commerce. Mais la valorisation du droit au bail ne repose pas sur les volumes d’activité (chiffre d’affaire ou bénéfice par exemple).

Garantie du renouvellement du bail

Pour l’acheteur, faire l’acquisition du droit au bail est une garantie du renouvellement du bail lorsqu’il arrivera à échéance. L’acquéreur du fonds et du droit au bail pourra demander une indemnité d’éviction si jamais le propriétaire du local commercial remettait en cause son renouvellement. Notamment si l’agrément du bailleur est nécessaire. Si l’acheteur reprend la même activité et sa clientèle, le propriétaire du local ne pourra s’opposer à la transaction et à la poursuite de l’activité.

La transaction sur le bail commercial exige de bien relire le contrat de bail. Des clauses peuvent imposer des conditions particulières, notamment concernant l’information du bailleur ou les conditions précises de la vente. Le bailleur peut avoir un droit de regard sur la cession pour l’autoriser ou non. La vente indépendamment du fonds de commerce peut être interdite. Si elle existe, la mention doit figurer dans une clause du contrat de bail.

La nature des activités autorisées dans le local commercial est également à vérifier. Si le cessionnaire (acheteur) veut la modifier, il devra en faire la demande au bailleur. Tout un tas d’autres points peuvent être définis dans le contrat de bail commercial : par exemple, la rédaction de l’acte par un notaire ou sous seing privé.

Autre intervenant, la commune : elle peut vouloir exercer son droit de préemption si le commerce se trouve dans un périmètre de sauvegarde.

Lors de cette cession, les conditions du bail ne sont pas modifiées : le loyer sera revu à la fin de la période triennale.

Formalités pour l’achat ou la cession du droit au bail

Le cessionnaire (acheteur) du droit au bail commercial doit être enregistré au registre du commerce et des sociétés (RCS) et le cédant doit procéder au transfert de son activité dans un autre local commercial ou à la radiation de son activité.

Le contrat de bail commercial définit généralement les formalités de sa cession. Concernant l’obligation d’informer le bailleur, cela peut se faire par acte authentique ou exploit d’huissier. Le but est d’informer le propriétaire bailleur de l’identité et de l’activité du prochain propriétaire du bail commercial.

La cession d’un bail commercial donne lieu à la publication d’une annonce légale dans un journal d’annonces légales du département du siège de la société. Réalisée par l’acheteur, elle doit avoir lieu dans les de 15 jours suivant la signature de l’acte.

Cette annonce légale doit mentionner la date de l’acte validant la cession, les références de la déclaration au service des impôts, l’identité du cédant et de l’acheteur, l’adresse des locaux, le montant de la cession, et la date d’entrée en jouissance.

Les éventuels créanciers du vendeur disposent ensuite de 10 jours après la parution de cette annonce légale pour s’opposer à la vente.