Les SCI de colocation

Afin d’investir à plusieurs dans un projet immobilier et de mettre le bien en colocation, on peut envisager de créer une société civile immobilière (SCI). Les revenus locatifs seront ensuite répartis entre les associés de la SCI de colocation. Ce type de location constitue toujours la résidence principale des colocataires. 

La colocation, quelles sont les règles ? 

  • Un seul contrat de colocation est signé par tous les colocataires (bail unique) qui s’engagent à respecter les mêmes obligations envers le propriétaire. Le contrat de colocation est majoritairement un contrat de location meublée. 
  • Le propriétaire a l’obligation de fournir un logement décent et d’effectuer les réparations qui lui sont imputables. 
  • Les colocataires signent souvent une clause de solidarité (ou indivisibilité) face au défaut de paiement des loyers, charges ou réparations locatives. Chaque locataire devient ainsi responsable de l’intégralité des sommes dues. 
  • Les colocataires sont tenus de s’assurer au titre de l’assurance multirisque habitation. 
  • Un dépôt de garantie est versé à l’entrée dans les lieux, il représente au maximum un mois de loyer, hors charges, pour une location vide et 2 mois, hors charges, pour une location meublée. 
  • Le propriétaire est en droit de demander la caution d’un proche de chaque locataire ou une caution pour l’ensemble.  
  • Le congé de départ donné par les colocataires peut être commun ou ne concerner qu’un seul d’entre eux. Les conditions de la colocation ne changent pas mais si le locataire partant est remplacé, un avenant au contrat est nécessaire.  
  • S’il existe une clause de solidarité, le congé du propriétaire peut être adressé à un seul des colocataires pour l’ensemble de la colocation. 

La SCI (Société Civile Immobilière) de gestion-colocation 

L’objet social de la SCI de gestion-colocation est civil, ce qui soumet la Société Civile Immobilière à l’Impôt sur le Revenu (IR).

La SCI de gestion-colocation a pour but de mettre en colocation un bien immobilier. Ces activités de location non meublée étant considérées comme des activités non commerciales, la SCI de colocation peut bénéficier d’avantages fiscaux intéressants : 

  • Régimes fiscaux plus avantageux pour les locations vides, en tant que résidences principales : régime Pinel par exemple ;
  • Diminution des droits de succession : transmissions régulières de parts sociales de manière progressive ; 
  • Déclaration foncière déficitaire si les revenus locatifs sont inférieurs aux charges : une portion des revenus fonciers de l’année en déficit vient en déduction des revenus fonciers des années suivantes ; 
  • Régime fiscal de l’Impôt sur le Revenu (IR) : la SCI de colocation est dite transparente, chaque associé est imposé à proportion de sa participation au capital social.

Cas particulier : SCI de colocation meublée 

L’alinéa 4 de l’article L 110-1 du Code de Commerce définit la colocation meublée comme une activité commerciale. Si l’activité de colocation meublée est autorisée pour les SCI, la loi, et plus particulièrement l’article 206, § 2 du Code Général des Impôts, leur impose dans ce cas, d’abandonner le régime fiscal de l’impôt sur le revenu (IR) pour adopter celui de l’impôt sur les sociétés (IS). Les loyers perçus dans une colocation meublée doivent être déclarés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC).  

Pour conserver le régime de l’impôt sur le revenu (IR), la SCI doit remplir deux conditions : 

  • Le montant des revenus fonciers hors taxe issus de la colocation meublée reste inférieur à 10 % du revenu global de la SCI. Cependant, s’il arrive que ce seuil soit dépassé de façon occasionnelle, le régime fiscal de l’IR n’est pas menacé. 
  • L’activité commerciale de colocation meublée ne constitue qu’une activité secondaire non habituelle. Le caractère de l’activité secondaire est apprécié selon la fréquence et la durée des colocations. 

Si ces critères ne sont pas remplis, la société est commerciale par son objet, elle devra être assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS) pour l’ensemble de ces bénéfices. 

La Société Civile Immobilière ne peut, en principe, bénéficier du statut de « Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ». 

Les formalités de création d’une SCI de colocation 

  • Rédaction et signature des statuts de la SCI par les associés fondateurs ; 
  • Publication d’une annonce légale de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL) ou tout autre support habilité (SHAL) ; 
  • Dépôt du dossier de demande d’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés (RCS) au Centre de formalités des entreprise (CFE), au greffe du tribunal de commerce compétent ou au guichet unique électronique. Celui-ci doit notamment comprendre le formulaire Cerfa M0 rempli.

Après immatriculation de la société au Registre du commerce et des sociétés (RCS), un extrait K-bis est édité et adressé au gérant de la SCI. Ce document atteste de l’existence juridique de la SCI, qui acquière la personnalité morale.

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