Comment créer sa SCI ?

Lorsque plusieurs personnes souhaitent se rassembler pour acheter ou gérer un bien immobilier, ou même plusieurs biens immobiliers, ils peuvent décider de créer une SCI, à savoir une société civile immobilière. Ayant pour objet principal la gérance d’un patrimoine immobilier commun, cette forme juridique n’est pas vraiment une entreprise puisqu’elle ne vend ni biens ni services. Elle permet aux membres qui la constituent, les propriétaires concernés, de bénéficier d’avantages fiscaux, notamment lors d’un héritage. Pour mieux comprendre les caractéristiques de la SCI et ses formalités de création, voici un récapitulatif de toutes les informations à connaître. 

Qu’est-ce qu’une SCI (société civile immobilière) ? 

Une société civile immobilière est comme son nom l’indique une société dans laquelle plusieurs personnes se rassemblent pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers communs. Comme dans une société commerciale, certains associés peuvent avoir plus de poids que d’autres. Ces caractéristiques capitalistiques figurent dans les statuts juridiques. Ensemble, les propriétaires des parts sociales de la SCI vont pouvoir assurer la gestion d’un patrimoine, tout en bénéficiant d’un régime spécifique.  

La SCI se compose obligatoirement d’au moins 2 associés, pouvant être une personne physique ou morale. De la même façon, son capital social n’a pas à respecter de montant minimum à partir de 1 euro, et peut être constitué par des apports en numéraire ou des apports en nature. 

De la manière générale, il n’existe pas qu’une forme de SCI, puisque selon la situation des propriétaires, il est possible de retrouver d’autres formes de sociétés civiles immobilières. Parmi celles-ci, on retrouve notamment : 

  • la SCI de location, idéale pour la gestion d’un bien immobilier en location ; 
  • la SCI familiale, qui doit être privilégiée pour anticiper la transmission d’un bien immobilier, puisqu’elle permet de bénéficier d’avantages fiscaux importants pour les droits de succession ; 
  • la SCI d’attribution, recommandée aux investisseurs qui veulent partager un bien immobilier proportionnellement à leurs parts sociales. 

La SCI peut être à capital variable, pour des projets susceptibles d’entraîner des variations du capital. 

Quelles sont les formalités à remplir pour la création d’une SCI ? 

Pour créer une société civile immobilière, il faut suivre les mêmes étapes que pour n’importe quel autre type de société. Les formalités sont donc les suivantes : 

  • La rédaction des statuts de la SCI 

Pour la création de toute société, il est nécessaire de procéder à la rédaction des statuts. Dans le cas de la SCI, ce sont eux qui vont organiser les rôles et les pouvoirs de chaque personne qui compose le groupe de propriétaires. Le droit des sociétés donne une liberté assez large pour leur contenu. Les statuts doivent contenir la dénomination sociale (son nom) de la société civile immobilière, l’objet social de la SCI, sa durée d’existence, l’adresse de son siège social, les détails relatifs au capital social et aux apports, le nombre d’associés, le nom du gérant (ou des gérants le cas échéant), ainsi que ces diverses règles de fonctionnement. 

  • La constitution du capital social de la SCI 

Lorsque les statuts sont rédigés et signés, il faut procéder au dépôt des fonds du capital social sur un compte en banque bloqué ou chez un notaire. Bien évidemment, cela ne concerne que les apports en numéraire, puisque les apports en nature (bien immobilier le plus souvent) sont à faire estimer par un commissaire aux apports.  

  • La publication d’une annonce dans un journal d’annonces légales 

Pour pouvoir concrétiser l’immatriculation de la SCI, le code de commerce impose de publier une annonce légale dans un journal habilité du département où se situe le siège social. C’est ce que l’on appelle l’avis de constitution. Les informations contenues sont extraites des statuts de la société : date de signature, le nom et la forme de la SCI, le montant du capital social, la valeur nominale des parts sociales, l’adresse du siège social, l’objet social de la société civile immobilière, le nom du ou des gérant(s), ainsi que le tribunal de commerce compétent (le ressort juridique). Une fois cette annonce commandée au journal ou au site internet, une attestation de parution, obligatoire pour terminer l’immatriculation, est communiqué aux dirigeants de la SCI. 

  • L’immatriculation de la société civile immobilière : 

Après avoir reçu cette attestation, suite à la publication de l’annonce légale, il est temps de remplir le dossier d’immatriculation de la SCI au registre du commerce et des sociétés. À ce titre, un certain nombre de pièces et documents sont exigés, qui doivent impérativement être déposés avec l’ensemble auprès du Greffe du Tribunal de Commerce compétent. Parmi ces papiers, on retrouve notamment un exemplaire des statuts signés, le formulaire M0 dûment rempli et signé, l’attestation de parution du journal d’annonces légales, l’acte de nomination du gérant (si pas défini dans les statuts), le rapport du commissaire aux apports le cas échéant, le justificatif d’identité du gérant, ainsi qu’une attestation de non-condamnation pour ce dernier.