Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ? Les différents types de SCI La SCI « classique de gestion et/ou de location » : elle peut servir de complément à une activité commerciale du fait que la SCI peut posséder, gérer et administrer l’immeuble qui est exploité par une société commerciale (EURL, SARL…). Ce type de SCI peut être à capital fixe ou à capital variable. Un capital variable permet une flexibilité dans les entrées et sorties des associés ou une évolution du montant du capital, sans recourir aux formalités nécessaires à la modification du capital social. La SCI « de famille » : elle a la particularité d’être constituée uniquement d’associés provenant de la même famille (jusqu’au quatrième rang). Chaque membre de la SCI représente une partie d’un patrimoine immobilier commun. Elle permet de résoudre certains problèmes liés à l’indivision (statut dans lequel se retrouvent les héritiers après un décès), les droits de donation, les droits de succession… La SCI « d’attribution » : elle a pour objet la construction ou l’acquisition d’un bien immobilier dans le but de le partager via des lots entre les associés en usufruit, en nue-propriété ou en pleine propriété. Une fois la totalité des lots distribuée, la SCI peut être dissoute, ce qui signifie l’achèvement de l’opération immobilière. Les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés. Les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI envers les créanciers, au prorata des parts qu’ils possèdent, qu’ils devront rembourser sur leur propre patrimoine. La SCI est soumise soit à l’impôt sur le revenu soit à l’impôt sur les sociétés. La composition d’une SCI La société civile immobilière ou SCI est composée au minimum de deux associés, qui sont : Personnes physiques (majeurs ou non, le cas échéant, ils sont représentés par une personne majeure, française ou non), ou Personnes morales. Qui peut être nommé gérant d’une SCI ? Comme dans la plupart des sociétés civiles (SC), le droit offre une grande liberté aux associés de la SCI pour nommer un gérant, ou plusieurs gérants. La gérance peut être tenue par un ou plusieurs gérants, associé(s) ou non, et nommé(s) statutairement ou dans un acte séparé. Les décisions prises au cours de la vie sociale le sont en assemblée générale (ordinaire ou extraordinaire). Seuls les associés décident des modifications statutaires en respectant les règles de majorité prévues dans les statuts ou, à défaut de précisions, à l’unanimité. Si le gérant est une personne morale, ses dirigeants sont soumis aux mêmes conditions et obligations qu’une personne physique. Ils encourent les mêmes responsabilités, civile et pénale, que s’ils étaient gérants en leur nom propre (C. civ., art. 1847). Comment est nommé le gérant d’une SCI ? Le gérant est nommé : soit par les statuts, soit par un acte distinct, soit par une décision des associés. Par défaut, le gérant est nommé par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales. Cependant, les statuts peuvent définir d’autres règles de désignation du gérant, ainsi que des conditions particulières (détention d’un nombre minimal de parts sociales, limite d’âge…). L’objectif d’une SCI La SCI est constituée dans le but d’acquérir et / ou de gérer un patrimoine immobilier et ne peut pas avoir un caractère commercial. La SCI facilite la transmission du patrimoine au sein des familles pour les raisons suivantes : Les enfants peuvent être associés dès lors qu’ils sont représentés par une personne majeure ; La valeur transmise est établie sur l’actif net, c’est-à-dire, une fois que les dettes sont déduites. Il est permis, à chaque parent, de céder, à chaque enfant, jusqu’à 100 000 € tous les 15 ans sans que ce montant soit imposable. La loi permet également de donner la nue-propriété des parts de la SCI aux enfants. Ainsi, les parents restent les usufruitiers. La valeur de la nue-propriété est fixée par un barème fiscal. La SCI permet de se prémunir des éventuels inconvénients que peut présenter un bien indivis. Lorsque les associés sont en désaccord, le gérant est toujours en mesure de décider des opérations relatives à la gestion courante de l’entreprise. SCI et gestion des biens immobiliers de l’entreprise Pour gérer les biens immobiliers de l’entreprise, il est possible de créer une SCI qui devient propriétaire des locaux et les loue à la société d’exploitation. Cette séparation permet de mettre les immeubles à l’abri des difficultés de l’activité : si la société d’exploitation fait faillite, les créanciers ne peuvent en principe pas saisir directement l’immeuble, seulement agir contre la SCI, puis, en dernier recours, contre les associés dans la limite de leur part au capital. Pour que cette protection fonctionne, il faut une vraie SCI, avec des statuts clairs. L’objet de la société civile créée doit être l’acquisition, la gestion, la location de biens. Le gérant de la SCI désigné signe les baux, gère les loyers payés par l’entreprise locataire, et entretient des relations « normales » entre la SCI et l’entreprise. Cela signifie un loyer au prix du marché, le respect des baux, l’absence de mélange de comptes. Sans le respect de ces règles du droit, un juge pourrait considérer qu’il y a confusion entre les deux sociétés et étendre les difficultés d’une structure à l’autre. SCI et transmission d’entreprise Dans le cadre d’un projet de transmission d’une entreprise, il peut être intéressant pour le dirigeant de créer une SCI pour dissocier la cession des murs de celle de l’activité de son entreprise. Cette solution permet d’alléger le montant de la transaction pour l’acquéreur qui achète uniquement le fonds de commerce. Pour le cédant, cela lui permet de tirer des revenus des biens immobiliers loués au repreneur de son entreprise. Ultérieurement, les biens immobiliers de la SCI peuvent être transmis aux héritiers ou à l’entreprise. Quelles sont les mentions obligatoires dans l’annonce légale de création d’une SCI ? L’annonce légale publiée dans un support habilité à recevoir des annonces légales (SHAL) du département du siège de la SCI doit comporter les mentions suivantes : la raison sociale ou la dénomination sociale, avec, le cas échéant, son sigle ; la forme juridique SCI, et s’il y a lieu, le statut légal particulier auquel elle est soumise ; le capital social et, s’il s’agit d’une société à capital variable, le montant minimum au-dessous duquel il ne peut être réduit ; l’adresse du siège social ; l’objet social défini dans les statuts ; la durée de la SCI ; le montant des apports en numéraire ; la description sommaire et l’évaluation des apports en nature ; l’identité du gérant (ou des gérants) de la SCI, son nom, prénom et adresse du gérant et des personnes ayant le pouvoir général d’engager la société envers les tiers (le cas échéant des commissaires aux comptes) ; la ville du greffe où la société sera immatriculée ; s’il y a lieu, l’existence de clauses relatives à l’agrément des cessionnaires de parts sociales et la désignation de l’organe de la société pouvant statuer sur les demandes d’agrément. Quels sont les avantages de la SCI ? La gestion de la SCI : un fonctionnement simplifié Tout d’abord, l’acquisition d’un bien en SCI est plus simple car les investissements de chaque associé sont réunis plus facilement. Ensuite, le gérant unique de la SCI est la personne apte à prendre de nombreuses décisions sans qu’une assemblée générale soit à chaque fois nécessaire. Il faut cependant réunir une assemblée générale en cas de nomination d’un nouveau gérant, de révocation du gérant, ou de vente de l’immeuble. Un capital social sans minimum La constitution d’une SCI ne demande pas de capital social minimal. Alors, il est tout à fait possible de créer une SCI avec un euro. En revanche, cela n’est pas conseillé car le capital social d’une société est un premier gage de confiance pour les investisseurs, les établissements bancaires et les partenaires. Une fiscalité intéressante Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. Cela signifie que ce sont les associés de la SCI qui sont imposés sur les bénéfices et non l’entreprise elle-même. À noter : il existe une exonération totale d’impôt sur le revenu sur la plus-value immobilière des biens possédés par une SCI depuis plus de 22 ans. Comme pour beaucoup de formes de sociétés en France, les associés de la SCI peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) sous conditions. Une possibilité de bénéficier du dispositif Pinel Pour bénéficier du dispositif Pinel, une SCI doit être une société civile « transparente » sur le plan fiscal. Cela signifie qu’elle ne doit pas être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). La réduction d’impôt est alors accordée non pas à la SCI elle‑même, mais à chaque associé, à proportion de ses parts (les revenus étant imposés chez eux comme des revenus fonciers). Comme un particulier, la SCI doit respecter toutes les conditions du dispositif Pinel. Il doit s’agir d’un achat d’un logement neuf ou assimilé dans une zone éligible et dans les dates prévues par la loi. Il faut respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires, et la location doit être nue en résidence principale dans les 12 mois de l’achèvement, pendant 6, 9 ou 12 ans. Par ailleurs, chaque associé qui veut la réduction doit s’engager à conserver ses parts pendant toute cette durée. Il existe d’autres critères propres au bien à prendre en compte : montant total de l’investissement, performance énergétique et environnementale, etc. Le dispositif Pinel pouvant changer en fonction de la loi de finances, vous devez vérifier les conditions en vigueur avant de lancer l’opération immobilière. Un patrimoine personnel protégé en cas de dettes C’est un avantage non négligeable et surtout rassurant pour les associés de la SCI : le patrimoine personnel de chaque associé est protégé. En cas de dettes, les créanciers doivent d’abord se retourner juridiquement contre la SCI, personnalité morale. Attention toutefois, le patrimoine personnel des associés peut être saisi si la société civile immobilière n’a pas la capacité de régler ses créances. Céder ses parts sociales de SCI Lorsqu’un associé souhaite quitter la SCI, il peut le faire en vendant ses parts sociales à l’un des autres associés ou à un tiers. L’agrément des autres associés est généralement nécessaire pour que la cession des parts puisse être faite, à un associé ou un tiers. Annonce légale de création de SCI Publiez une annonce légale Quels sont les inconvénients de la SCI ? Des frais de création et d’immatriculation La création d’une entreprise en France demande le respect de formalités légales, et le paiement de frais administratifs et réglementaires. Les associés doivent notamment avoir le budget nécessaire pour : Constituer le capital social de la SCI ; Rédiger les statuts juridiques de la SCI avec l’aide recommandée d’un professionnel du droit des sociétés ; Publier une annonce légale de constitution de SCI dans un journal d’annonces légales habilité dans le département où se situe le siège social de la société civile immobilière. Déposer le dossier au greffe du tribunal de commerce pour l’immatriculation de la SCI au RNE. Deux associés pour créer la SCI La SCI ne peut être créée qu’avec deux associés au moins. Cette création dépend donc de deux personnes, souvent de la même famille, qui ont à cœur de réaliser un projet en collaboration. Il faut donc garder à l’esprit que la gestion de cette société doit être pensée à deux, voire plus, avec les avantages et les inconvénients que cela peut engendrer. Les responsabilités et les rôles doivent être définis pour développer la SCI en toute sérénité. La responsabilité des associés Dans une SCI, la responsabilité des associés est indéfinie. Cela signifie que les associés répondent des dettes sociales de manière indéfinie, ce qui implique qu’ils peuvent être tenus de payer les dettes de la société au-delà de leurs apports initiaux. Toutefois, cette responsabilité peut être engagée uniquement si les créanciers ont vainement poursuivi la société elle-même. La responsabilité des associés est proportionnelle à leur participation dans le capital social. Ainsi, un associé ayant une plus grande part dans le capital sera potentiellement plus exposé aux dettes sociales. Les statuts de la SCI ne peuvent pas restreindre cette responsabilité vis-à-vis des tiers. Cependant, des clauses peuvent être prévues pour organiser la répartition des pertes entre associés, mais elles ne sont opposables qu’entre eux. Foire aux questions sur la SCI Faut-il nommer le gérant de la SCI dans les statuts de la société ? Il est possible de désigner le gérant dans les statuts lors de la création de la SCI. Cela a pour avantage d’assurer la stabilité de la société. L’inconvénient est que le changement de gérant nécessite alors une modification des statuts avec l’unanimité des associés. Pour alléger les formalités, il est possible d’ajouter une clause statutaire prévoyant une autre modalité de nomination du gérant avec une majorité plus souple que l’unanimité des parts des associés. Quelle est la durée du mandat du gérant ? Par défaut et si les associés n’en ont pas décidé autrement lors de la désignation, la durée du mandat du gérant est égale à la durée de la société, par défaut jusqu’à 99 ans (C. civ., art. 1846, al. 4). Ce principe est valable pour un gérant personne physique ou personne morale. Les statuts peuvent prévoir une nomination pour une durée plus courte, limitée à 6 ans par exemple, comme c’est le cas dans les sociétés anonymes (SA). Dans une SCI, comment faire l’apport d’un bien immobilier ? Pour apporter un bien immobilier à une SCI, il faut que cet apport soit décrit et évalué dans les statuts (ou dans un acte séparé) afin de fixer le capital et les parts de chaque associé. Comme il s’agit d’un immeuble, l’apport doit obligatoirement être constaté par un acte notarié, puis publié au service de la publicité foncière du lieu où se trouve le bien. Les points à retenir La SCI permet d’acquérir, gérer et transmettre un patrimoine immobilier, au sein d'une famille, en évitant l’indivision. La SCI offre une fiscalité avantageuse (impôt sur le revenu par défaut, option possible pour l’IS) et une grande souplesse dans la gestion du capital social. En cas de dettes, les associés de la SCI sont indéfiniment responsables à hauteur de leur participation au capital de la société.
