Mise en location d’un fonds de commerce

Vous possédez un fonds de commerce ou une entreprise artisanale mais ne pouvez ou ne voulez pas l’exploiter vous-même.

Pour ne pas dévaloriser cet actif, et pour en tirer des revenus, vous pouvez le mettre en location-gérance, appelée aussi gérance libre. L’exploitant en assurera la gestion contre le paiement d’une redevance.

La location-gérance pour qui, pourquoi ?

La location-gérance est rarement prévue sur le long terme. Elle peut répondre à une urgence comme le décès du gérant propriétaire. Elle peut également avoir pour but de trouver un candidat à la reprise du fonds de commerce.

Pour le locataire-gérant, la gérance libre est souvent la première expérience en tant que gérant. Elle permet d’exploiter un fonds de commerce sans gros investissement et d’acquérir une vraie expérience de la gestion d’une activité commerciale ou artisanale.

Chaque partie au contrat prend des risques et n’a pas forcément les mêmes intérêts. Il faut donc bien choisir son partenaire, que ce soit pour le propriétaire du fonds ou pour le gérant locataire. Le propriétaire du fonds doit protéger d’une mauvaise gestion le patrimoine que représente son fonds de commerce. De son côté, le gérant qui pourrait reprendre le fonds n’a pas intérêt à trop le développer car cela augmenterait la valeur de son investissement. Il faut donc trouver un accord équilibré.

Le cadre réglementaire de la location d’un fonds de commerce

La location-gérance concerne tous les éléments du fonds de commerce, qui sont constitués pour majeure partie du droit de bail et de la clientèle. Côté réglementaire, vous devez avoir exploité votre fonds durant 2 ans au moins avant de le proposer à la location. Il existe quelques exceptions particulières à ce principe.

Pour certaines activités, la location-gérance n’est pas possible : elles exigent que le fonds de commerce soit exploité par son propriétaire. En cas de bail commercial, vous devez vous assurer qu’il autorise la location-gérance. Il faut aussi prendre le temps de vérifier que votre projet de location-gérance sera accepté par toutes les administrations concernées.

Le contrat de location

Par les obligations réciproques de l’un envers l’autre, loueur-propriétaire et locataire-gérant sont très liés par le contrat.

Le contrat est généralement d’un an, renouvelable par tacite reconduction. Dans le cas d’une durée déterminée, il faut définir un accord de résiliation dans le contrat. S’il s’agit d’un contrat à durée indéterminée, la résiliation unilatérale est possible, avec un préavis de 3 mois.

Le gérant-locataire doit garantir qu’il a bien la capacité d’exercer une activité commerciale. Il doit s’enregistrer au RCS. Concernant la gestion du fonds de commerce, il doit en respecter l’activité telle qu’elle figure dans les statuts et autres documents déposés au greffe du tribunal de commerce.

Le propriétaire du fonds de commerce doit mettre à la disposition du gérant libre tous les éléments constituant le fonds de commerce. Il doit s’assurer que le fonds de commerce respecte tous les critères nécessaires à la bonne poursuite de l’activité.

Le contrat doit mentionner le montant de la redevance qui est défini librement entre les parties au contrat et peut être révisable. Les détails et conditions sont également prévus : échéances du versement, mode de calcul (fixe, proportionnel au chiffre d’affaires…). Rappelez-vous que la redevance est soumise à la TVA.

Côté impôts, le bailleur est imposé sur le bénéfice d’exploitation (catégorie BIC). Le gérant déduit son bénéfice imposable de la redevance.

La publicité légale

Pour assurer l’information des créanciers et partenaires du commerçant qui met son fonds de commerce en location, la loi impose de réaliser des publicités légales.

Vous devrez publier une annonce légale dans les 15 jours suivants la signature du contrat de location dans un journal habilité du département du siège du fonds de commerce. Vous devrez également publier une autre annonce légale à la fin du contrat.