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Créer une SCI – Société Civile Immobilière

Vous souhaitez constituer une société civile dédiée à la gestion d’un bien immobilier sans les contraintes liées à une société à caractère commerciale et pourquoi pas, exercer cette activité en famille ? La société civile immobilière (SCI) est la structure juridique la mieux adaptée pour votre projet.

Ce guide vous permettra de cibler le type de SCI qui répondrait le mieux à vos attentes : SCI classique de gestion et/ou de location, SCI de famille ou  SCI d’attribution.

Sommaire

Les caractéristiques de la SCI

La SCI est composée au minimum de deux associés personnes physiques (majeurs ou non, le cas échéant, ils sont représentés par une personne majeure, française ou non) ou morales. La SCI est constituée dans le but d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier et ne peut avoir un caractère commercial.

La fiscalité d’une SCI permet de déduire du montant de revenu imposable (montant du chiffre d’affaire annuel généré par la SCI) les coûts engendrés par des travaux.

La SCI est considérée comme “transparente” car les revenus fonciers générés sont répartis aux associés proportionnellement à leurs participations. En effet, la SCI est, en principe, soumise au régime fiscal de l’impôt sur le revenu (IR). Par conséquent, la société ne paye pas elle-même d’impôts, ce sont les associés qui en sont redevables. Lorsqu’une SCI est en déficit, le montant de ce dernier est répercuté sur le revenu fiscal global de chacun des associés jusqu’à 10 700 €/an.

La SCI facilite la transmission du patrimoine au sein des familles pour les raisons suivantes :

  • les enfants peuvent être associés dès lors qu’ils sont représentés par un majeur;
  • la valeur transmise est basée sur l’actif net, c’est à dire, une fois que les dettes sont déduites.

Il est permis, à chaque parent, de céder, à chaque enfant, jusqu’à 100 000 € tous les 15 ans sans que ce montant soit imposable. La loi permet également de donner la nue-propriété des parts de la SCI (les parents restent donc les usufruitiers). La valeur de la nue-propriété est fixée par un barème fiscal.

La SCI permet de se prémunir des éventuels inconvénients que peut présenter un bien indivis. Lorsque les associés sont en désaccord, le gérant est toujours en mesure de décider des opérations relatives à la gestion courante de l’entreprise.

Il existe plusieurs types de SCI

  • la SCI « classique de gestion et/ou de location » : elle peut servir de complément à une activité commerciale du fait que la SCI peut posséder, gérer et administrer l’immeuble qui est exploité par la société commerciale (EURL, SARL…). Elle peut être à capital fixe ou capital variable, cette dernière permettant une flexibilité dans les entrées et sorties des associés sans recourir aux formalités nécessaires à la modification du capital social.
  • la SCI « de famille » : elle a la particularité d’être constituée uniquement d’associés provenant de la même famille (jusqu’au quatrième rang). Chaque membre représente une partie d’un patrimoine immobilier commun. Elle permet de résoudre certains problèmes liés à l’indivision (statut dans lequel se retrouvent les héritiers après un décès), les droits de donation, les droits de succession… 
  • la SCI « d’attribution » : elle permet la construction ou l’acquisition d’un bien immobilier dans le but de le partager via des lots entre les associés en usufruit, en nue-propriété ou en pleine propriété. Une fois la totalité des lots distribuée, la SCI peut être dissoute, ce qui signifie la réussite de l’opération.

La gérance peut être tenue par un ou plusieurs gérants, associé(s) ou non, et nommé(s) statutairement ou dans un acte séparé. Les décisions prises au cours de la vie sociale le sont en assemblée générale (ordinaire ou extraordinaire). Seuls les associés décident des modifications statutaires en respectant les règles de majorité prévues dans les statuts ou, à défaut de précisions, à l’unanimité.

Le capital social peut être fixe ou variable. Les apports peuvent être effectués en numéraire (argent), en nature (bien mobilier ou immobilier) ou en industrie (savoir-faire, compétence technique). Toutefois, seuls les apports en numéraire et en nature concourent à la formation du capital social.

Les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés. Les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI envers les créanciers, au prorata des parts qu’ils possèdent, qu’ils devront rembourser sur leur propre patrimoine. La SCI est soumise soit à l’impôt sur le revenu soit à l’impôt sur les sociétés.

Rédiger les statuts d’une SCI

Les statuts de la SCI recensent les règles de fonctionnement de la société, c’est pourquoi il est important de les rédiger avec minutie. Il faut être prudent vis-à-vis des clauses qui peuvent être ajoutées aux statuts car c’est souvent lors de désaccords ou décès que certaines clauses peuvent poser problème.

Les statuts peuvent être rédigés par acte sous seing privé ou à l’aide d’un notaire (acte authentique). Ils comportent toutes les informations identifiant la société telles que la dénomination (il est possible de vérifier la disponibilité de ce nom sur le fichier national de l’INPI), l’adresse du siège social, l’objet social (obligatoirement lié à l’immobilier), les apports, le capital social, la durée (maximum : 99 ans). Les associés peuvent également inclure des articles « d’anticipation » tels que la transmission des parts, la rémunération du gérant, la succession lors d’un décès, la dissolution de la SCI…

Un exemplaire original des statuts est reçu par tous les associés après que chacun d’eux ait paraphé chaque page des statuts et signé la dernière.

Les démarches de création

Le gérant dispose d’un mois à compter de la signature des statuts constitutifs pour procéder à leur enregistrement au service des impôts des entreprises (qui est déterminé grâce à l’adresse du siège social de la société civile immobilière ou l’adresse personnelle du gérant). Depuis le 1er juillet 2015, cette formalité est facultative, sauf lorsque les statuts comportent un apport d’immeuble ou de fonds de commerce, ou lorsqu’ils ont été rédigés par acte notarié. Les droits d’enregistrement représentent 5 % de la valeur de l’immeuble. 

Un avis de constitution devra ensuite être inséré dans un journal habilité par la préfecture à publier des annonces légales dans le département du siège social de la SCI. Depuis le 1er janvier 2020, la publication en ligne, sur un support habilité (SHAL) est également disponible.

L’avis de création devra comporter les informations identifiant la société (forme juridique, dénomination, capital social, adresse du siège social, objet social, identité et adresse du (des) gérant(s), durée de la société et le Registre du Commerce et des Sociétés dans lequel elle sera immatriculée). Depuis le 1er janvier 2021, le tarif de publication d’une annonce légale de création est forfaitaire : 189 € hors taxe, à l’exception de Mayotte et la Réunion (227 €).

Une fois l’attestation de parution de l’annonce reçue, le dossier d’immatriculation devra être transmis au greffe du Tribunal de commerce et des sociétés, au Centre de formalités des entreprises (CFE) ou au guichet unique électronique. Le greffe délivrera au représentant de la SCI, dans les jours qui suivent son immatriculation, l’extrait K-bis. Ce document officiel atteste l’existence juridique de la SCI.

Liste des pièces à fournir :

  • Formulaire M0 société civile, dont les 2 premiers exemplaires sont à envoyer au Greffe dûment remplis et signés ; 
  • Un exemplaire des statuts de la société civile immobilière, signé, daté (et éventuellement apposé de la mention d’enregistrement aux impôts) ;
  • Un acte de nomination du/des gérants si ce(s) dernier(s) n’est (ne sont) pas nommé(s) dans les statuts ;
  • Pour le(s) gérant(s) : copie de la pièce d’identité en cours de validité,  déclaration de non-condamnation et attestation de filiation ;
  • Pour les associés : copie de sa pièce d’identité (française ou étrangère) en cours de validité puisque chaque associé doit être déclaré sur le formulaire M0 ;
  • Une attestation de parution de l’annonce légale ;
  • Un justificatif de domiciliation : ex : facture EDF, facture de téléphone, acte de propriété ou bail…

La société civile immobilière a une existence juridique à compter de son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés.