La société civile immobilière (SCI) est un cadre courant pour détenir et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs, qu’il s’agisse d’un cadre familial ou d’un projet d’investissement. Les obligations comptables d’une SCI varient selon son régime fiscal. Une SCI à l’impôt sur le revenu n’est pas soumise aux mêmes règles qu’une SCI à l’impôt sur les sociétés. Dans certains cas, l’établissement d’un bilan comptable est obligatoire ; dans d’autres, une comptabilité de suivi reste indispensable pour sécuriser la gestion et les déclarations. Identifier précisément les obligations permet d’établir des comptes conformes et d’éviter les erreurs lors des déclarations fiscales. Établir les comptes d’une SCI à l’IR À l’inverse des sociétés commerciales, une SCI soumise à l’impôt sur le revenu n’est pas tenue d’établir et de déposer un bilan, un compte de résultat et des annexes. En revanche, la tenue d’une comptabilité reste nécessaire pour plusieurs raisons : préparer la déclaration 2072 (revenus fonciers de la société) ; suivre les comptes courants d’associés (apports, remboursements, intérêts éventuels) ; justifier les charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, taxe foncière, etc.) en cas de contrôle ; rendre compte de la gestion aux associés. Il ne s’agit donc pas d’un bilan comptable au sens strict, mais d’un état de situation annuel présentant l’actif et le passif de la SCI. Il sert à suivre les flux financiers et à clarifier la situation entre associés, notamment dans les SCI à vocation patrimoniale. Établir le bilan d’une SCI à l’IS Lorsqu’une SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, elle doit tenir une comptabilité d’engagement conforme au plan comptable (suivi des immobilisations, amortissements, charges), établir un bilan et un compte de résultat, puis télétransmettre la déclaration de résultats (formulaire 2065) et la liasse fiscale. Que contient le bilan d’une SCI ? Le bilan présente la situation patrimoniale de la SCI à une date donnée. Il permet de visualiser la composition du patrimoine de la société et la façon dont celui-ci est financé. Actif : il regroupe l’ensemble des éléments détenus par la SCI, notamment les biens immobiliers, les créances (loyers à percevoir, avances versées) et la trésorerie disponible sur les comptes bancaires. Passif : il correspond aux ressources de la SCI. On y retrouve les dettes financières (emprunts), les dettes d’exploitation (fournisseurs, charges à payer) ainsi que les éléments appartenant aux associés (capital social, comptes courants, réserves le cas échéant). Le total de l’actif est toujours égal au total du passif : cette égalité traduit l’équilibre entre ce que la SCI détient et les moyens utilisés pour financer son patrimoine. Définir les actifs de la SCI 1. Immobilisations corporelles Elles correspondent principalement aux biens immobiliers détenus par la SCI et aux dépenses qui viennent augmenter leur valeur : immeubles (inscrits pour leur valeur d’acquisition) ; travaux immobilisés lorsqu’ils sont capitalisables ; dépenses de gros entretien immobilisées selon le traitement comptable retenu ; frais d’acquisition intégrés au coût d’entrée (frais de notaire, commissions d’agence, etc.). 2. Immobilisations financières Il s’agit des sommes immobilisées à long terme dans le cadre de contrats : dépôts de garantie liés aux baux ou à certains contrats ; cautionnements versés. 3. Créances Elles correspondent aux sommes dues à la SCI : loyers à recevoir ; avances versées à des fournisseurs. 4. Trésorerie Elle regroupe les disponibilités : soldes bancaires ; éventuellement une caisse (plus rare pour une SCI). Définir les passifs de la SCI 1. Capitaux propres Ils retracent les apports et la situation financière de la société : capital social ; réserves (notamment pour les SCI à l’IS ou en cas de mise en réserve décidée) ; résultat de l’exercice ; comptes courants d’associés, créditeurs ou débiteurs. 2. Dettes financières Elles recouvrent principalement les financements bancaires : emprunts immobiliers ; intérêts courus non échus. 3. Dettes d’exploitation Elles concernent les charges liées au fonctionnement courant : fournisseurs ; charges à payer (syndic, assurances, taxe foncière, etc.). 4. Dettes fiscales Elles regroupent les sommes dues à l’administration fiscale : TVA, lorsque la SCI y est assujettie ; impôt sur les sociétés, pour les SCI à l’IS. 2026 : points de vigilance pour les bilans des SCI SCI à l’IR : déclaration 2072 La déclaration 2072 doit être déposée au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai. Un délai supplémentaire de 15 jours est accordé en cas de télédéclaration, conformément aux indications figurant sur le formulaire. SCI à l’IS : déclaration 2065 et liasse fiscale Pour les SCI soumises à l’IS, la déclaration de résultats doit être déposée dans les trois mois de la clôture de l’exercice lorsque celui-ci ne coïncide pas avec l’année civile.En cas de clôture au 31 décembre, le dépôt intervient au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, avec un délai supplémentaire de 15 jours en cas de télédéclaration. Assemblée annuelle et obligations d’archivage Ces obligations relèvent du fonctionnement courant de la SCI et doivent être respectées, quel que soit le régime fiscal retenu. Les comptes doivent être approuvés par les associés et le résultat affecté, selon les modalités prévues par les statuts. Les livres comptables, registres et pièces justificatives doivent être conservés pendant dix ans à compter de la clôture. Foire aux questions Une SCI est-elle obligée d’établir un bilan ?En principe, une SCI n’est pas tenue d’établir une comptabilité selon les règles du Plan Comptable Général (PCG) et donc n’est pas obligée d’établir un bilan. Cependant, plusieurs situations peuvent l’y obliger : Obligation en fonction de la taille de la SCI (dépassement de 2 des 3 seuils suivants : 50 salariés ; 3,1 millions d’euros de chiffre d’affaires ;1,55 million d’euros de total de bilan). Obligation en fonction de la forme (SCPI par exemple) ou des dispositions statutaires. Obligation en cas de nomination, volontaire ou obligatoire, d’un commissaire aux comptes. Obligation fiscale, si la SCI opte pour l’imposition à l’impôt sur les sociétés (IS). Obligation de rendre compte aux associés lors de l’assemblée générale ordinaire annuelle, bien que cela ne constitue pas une obligation d’établir un bilan. Une SCI louant de l’immobilier doit-elle établir un bilan ?Une SCI réalisant des locations immobilières, qu’elle soit exonérée de TVA, bénéficiaire de la franchise en base ou redevable de la TVA (de plein droit ou sur option) n’est pas soumise à une obligation de tenue de comptabilité. Cependant, elle doit tenir certains registres ou livres spécifiques pour assurer le suivi de ses opérations. Une SCI patrimoniale « classique » (tous associés personnes physiques, non soumise à l’IS et en deçà des seuils) est‑elle d’établir un bilan ?Une SCI patrimoniale « classique » n’est pas légalement tenue de tenir une comptabilité commerciale ni d’établir un bilan au sens du Code de commerce. En revanche, elle doit disposer d’une comptabilité minimale lui permettant de rendre compte de sa gestion et de justifier son résultat fiscal.
