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Créer une SCI : quelles sont les possibilités ?

Destinée à gérer un patrimoine immobilier, la société civile immobilière, aussi appelée SCI, est une forme de société composée d’au moins deux associés. Qu’il s’agisse d’un groupe d’amis ou d’une famille, ce statut juridique particulier permet de procéder à l’achat d’un ou plusieurs biens immobiliers, tout en les gérant en commun dans un cadre régi par la loi et le droit. 

De plus en plus prisée par les Français qui souhaitent investir dans la pierre, la SCI se distingue d’une société à responsabilité limitée (SARL) ou société par actions simplifiée (SAS), puisqu’elle n’a aucun but commercial. Seules les formes de SCI consacrées à la construction et à la vente de biens immobiliers (SCCV : société civile de construction vente) ont un objet permettant d’exercer une activité commerciale. 

Pour en savoir plus sur la société civile immobilière, voici un récapitulatif de ses caractéristiques. 

Le fonctionnement de la société civile immobilière 

Même si la SCI n’a pas de vocation commerciale, il s’agit d’une société à part entière, soumise à des règles et à des obligations comme toute personne morale. Par exemple, comme n’importe quelle autre forme de société, la SCI est tenue de définir un siège social (il peut s’agir de l’adresse personnelle du gérant). 

Comme pour toute création de société, la rédaction des statuts est une étape fondamentale, puisque plusieurs mentions obligatoires doivent y être inscrites : la forme juridique, le nom de la société (sa dénomination sociale), le montant de son capital social, l’adresse de son siège social, la durée de vie de la société, le détail des apports. En fonction de la nature précise du projet, d’autres clauses peuvent compléter les statuts. 

La création d’une société civile immobilière ne requiert pas de capital minimum : 1 euro suffit. Toutefois, un capital social plus important est généralement nécessaire pour assurer le fonctionnement de la SCI et lui donner une crédibilité auprès des tiers.

Les associés peuvent opter pour un capital fixe ou un capital variable. Dans le premier cas, le capital social est fixé lors de la création de la société, et ne peut être modifié que par une assemblée générale extraordinaire (AGE). Dans le second cas, le capital social de la SCI est modifiable, dans les conditions définies par les statuts, entre un montant minimum et maximum. La modification du capital social fixe de la SCI est régie par des règles précises qui doivent être respectées (publication d’une annonce légale, dépôt d’un dossier de modification au greffe …).

Concernant la forme des apports, ceux-ci peuvent être faits en nature, en numéraire, ou même en industrie (savoir-faire, expérience, bien qu’ils ne concourent pas à la formation du capital social). En contrepartie, les associés reçoivent des parts sociales proportionnelles à leur investissement. 

Au sujet des associés, ces derniers doivent être au moins deux, personnes physiques ou morales, pour que la SCI puisse être créée. De plus, les associés doivent nommer un gérant de la SCI, qui est le représentant légal de la société. A ce titre, le gérant de la SCI est chargé de sa gestion, même si les grandes décisions sont prises en assemblée générale. 

Enfin, au même titre qu’une SARL ou une SAS, la durée de vie de la SCI ne peut pas excéder 99 ans, avec la possibilité de la proroger dans des conditions définies par le code civil. 

Les différentes formes de SCI  

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, il n’existe pas qu’une seule forme de SCI. En effet, il est possible de faire un choix parmi plusieurs possibilités, qui ont chacune leurs caractéristiques et sont adaptés à des projets précis : 

  • La SCI familiale 

Bien évidemment, la société civile immobilière familiale est la forme choisie par toute famille (parents, enfants, conjoints, …) qui souhaite assurer la gestion d’un patrimoine immobilier, notamment pour faciliter la succession d’un proche. 

  • La SCI de gestion ou de location 

La société civile immobilière de gestion ou de location est également une forme de SCI très répandue. Elle permet à des personnes sans lien familial de gérer un bien immobilier. En effet, dans cette configuration, c’est la société qui achète le bien immobilier et qui en devient par conséquent la propriétaire. Si l’un des associés vient à quitter la SCI ou à décéder, le patrimoine concerné reste dans le giron de la SCI et de ses autres associés. 

  • La société civile d’attribution 

La société civile d’attribution (SCA), aussi appelée SCI d’attribution, a pour objet l’acquisition ou la construction d’immeubles, qui sont par la suite divisés par fractions attribuées aux associés en propriété ou en jouissance. Sous cette forme, chaque associé de la SCI jouit du patrimoine immobilier proportionnellement aux apports qu’il a faits dans la société. La SCA est dissoute une fois la totalité des lots de l’immeuble redistribués.

  • La SCI construction vente 

Cette forme de société civile immobilière fait exception au principe, puisqu’elle permet sous certaines conditions de mettre en place une activité commerciale. Il s’agit généralement de la SCI choisie par les promoteurs immobiliers qui mettent régulièrement en vente des biens spécifiquement construits dans ce but. Après l’acquisition d’un terrain, la SCI construction vente y fait construire un bâtiment, en vue de le revendre pour en tirer un bénéfice. Attention, cependant, puisque le bien en question ne peut pas être vendu meublé. 

  • La SCI de jouissance à temps partagé 

Moins répandue, la société civile immobilière de jouissance à temps partagé permet de partager l’usage d’un patrimoine immobilier. En d’autres termes, chaque associé bénéficie d’un temps d’occupation, proportionnellement à ses apports dans la SCI.