Mettre un bien en location-gérance

Grâce à la location-gérance, le propriétaire d’une entreprise peut mettre son fonds de commerce à disposition d’un gérant pour qu’il l’exploite, en contrepartie du paiement d’une redevance. 

Plutôt méconnu, ce dispositif du droit des sociétés peut comporter de nombreux avantages, notamment pour une personne qui envisagerait le rachat de l’entreprise concernée. Toutefois, cette cession entre propriétaire et locataire reste complexe et encadrée, comme n’importe quel autre acte juridique de cette importance. 

Pour vous aider à mieux comprendre ce qu’il implique, voyons ensemble les grandes lignes de la location-gérance. 

Comment fonctionne la location-gérance ? 

La location-gérance permet au propriétaire d’un fonds de commerce de confier l’exploitation de son activité à un locataire-gérant. Celui-ci détient alors la pleine responsabilité de l’entreprise, et prend toutes les décisions qu’il souhaite pour le bien de celle-ci, sans avoir besoin de l’aval du propriétaire. Traditionnellement, le contrat de location-gérance est plébiscité lors de la vente d’une entreprise, afin de permettre au futur acquéreur de tester la viabilité de l’activité pendant quelques mois.  

Il ne faut pas confondre la location-gérance avec la sous-location, qui ne concerne que l’utilisation du local commercial. À l’inverse de cette dernière, la location-gérance transmet au locataire l’intégralité des éléments qui composent le fonds de commerce, qu’il s’agisse du bail commercial, de la clientèle, des contrats de travail des salariés, ou encore du stock et du matériel de l’entreprise. 

Quelles sont les conditions de la mise en location-gérance ? 

Avant de mettre un fonds de commerce en location-gérance, plusieurs conditions doivent être remplies. Le bailleur obtient l’autorisation expresse du propriétaire du local, s’il ne l’est pas lui-même. Le locataire-gérant, quant à lui, doit avoir la capacité juridique à exercer une activité commerciale. Par conséquent, le locataire-gérant doit être inscrit au Registre du commerce et des sociétés (au Répertoire des métiers s’il s’agit de la location d’un établissement artisanal) au plus tard 15 jours après le début de son activité.

Depuis 2019, le bailleur n’est plus obligé d’avoir exploité préalablement le fonds ou l’établissement mis en gérance. Le bailleur peut mettre son fonds de commerce en location-gérance quelle que soit la durée d’exploitation du fonds, ce qui facilite le recours à ce type de contrat.

Pour le reste, il faut savoir que la location-gérance ne peut porter que sur un fonds de commerce, et que le locataire devient responsable des dettes contractées par l’entreprise sous sa gestion (il exploite le fonds à ses risques et périls). De même, la mise en place d’une redevance en contrepartie de la location du fonds est imposée par la loi.

Quels sont les avantages et inconvénients de la location-gérance ? 

Cela va de soi, la location-gérance comporte son lot d’avantages et d’inconvénients, que ce soit pour l’une ou l’autre des parties. 

Par exemple, en cas de mauvaise gestion de la part du locataire, le propriétaire du fonds de commerce se retrouve directement impacté, sans possibilité de se mêler des décisions en cours qu’il juge injustifiées. Toutefois, la situation reste plutôt enviable pour le loueur, puisqu’il perçoit généralement une redevance confortable, lui permettant d’assurer un minimum ses arrières. Il est également important de souligner que le bailleur perd son statut de commerçant et n’est ainsi plus inscrit au RCS dans le cadre de cette activité. 

Même s’il peut tester le fonds de commerce avant de l’acquérir, la liste de ses inconvénients est plutôt importante pour le locataire-gérant. En effet, il doit honorer la redevance à payer au propriétaire, même s’il se retrouve en difficulté pendant la gestion. De plus, il n’a légalement aucun droit s’il fait bénéficier l’activité d’une plus-value à la fin de son contrat. À l’inverse, il est responsable des dettes contractées à l’occasion de l’exploitation du fonds de commerce. Enfin, le locataire-gérant s’engage à exploiter le fonds de commerce selon sa destination. Par conséquent, il est contraint de demander l’accord du bailleur pour changer d’activité ou en adjoindre une nouvelle à celle préexistante.

Quelles sont les formalités de mise en location-gérance ? 

Pour mettre son fonds de commerce en location-gérance, le propriétaire d’une exploitation doit passer un contrat avec le locataire-gérant. Celui-ci doit préciser la durée de la location-gérance, le montant et les modalités de versement de la redevance, les obligations que chacune des parties s’engagent à honorer ou encore les conditions de résiliation du présent contrat. 

Dès la signature du contrat de location-gérance, celui-ci doit faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales (JAL) habilité, et cela, dans les 15 jours qui suivent la conclusion du contrat. Depuis le 1er janvier 2020, l’annonce légale de modification peut être publiée en ligne, sur un support habilité (SHAL) dans le département où se situe le fonds de commerce.

Après avoir obtenu l’attestation de parution de l’annonce légale, l’acquéreur du fonds de commerce (cessionnaire) doit demander la modification du Registre du commerce et des sociétés (RCS). Pour ce faire, il dépose le dossier au greffe du Tribunal de commerce ou au CFE compétent, comprenant le formulaire Cerfa M2 dûment rempli et signé. Depuis le 1er avril 2021, le dossier peut également être déposé sur le guichet unique électronique.

Si besoin, le propriétaire et le locataire-gérant peuvent annexer une promesse de vente au contrat, qui prend effet à la fin de la location